【吴启民专栏】何解住宅租金与楼价背道而驰

专家分享 - 吴启民专栏

日期 :2020-11-16


曾幾何時,在香港有樓收租相當不俗,回報率高又穩定,買豪宅有內地公司客承租,細價樓如果是近大學屋苑,不單有大量內地學生高價搶租,甚至預先繳付一年租金,收益絕對有保證。不過,受到新冠肺炎影響下,經濟貿易以致升學均受影響,今年市場幾乎已無內地生來港租樓,而近期多家大型企業如航空大公司及旅遊公司出現節流行動,相繼大量裁員,導致本港失業率向上升趨勢,過往以地勤人員為主的租賃市場東涌,出現退租潮,進一步拉低租金,被搶高租金的單位的情景一去不復還。就以大圍港鐵站旁的金禧花園,以往租金都頗為硬淨,兩房單位高峰期租金可以做到16,000至17,000元,不過,今年在沒有內地生支持下,情況截然不同,早前就有一個兩房單位,只能以9,800元租出。


最近不少人預計樓價受到疫情影響大跌,甚至會出現97年大跌市。事實上,當疫情稍為緩和,只要地產商或者業主調整一下售價,本地購買力就會瘋起群湧,中小型住宅成交量率先反彈,多個新盤表現均有價有市,可見樓價企硬。點解會出現這個情況,就是本地大量購買力依然存在。


香港受到疫情影響,確實少了外來人士來港,旅遊零售最受打擊,尤以商舖成交量大幅減少亦是正常,寫字樓受到一定影響而出現租金下跌,少了內地大企業及富豪人士來港投資置業,沒有這群購買力,豪宅市場亦受影響,而惟獨中小型住宅樓宇則保持平穩,就算沒有外來購買力,近日新盤「柏傲莊」一推出,迅速沽清,第二期加價加推,仍萬人空巷排隊睇樓,錄得超額認購60倍,至於屯門住宅項目,地區及交通配套並非一線,依然有捧場客。原因今年本港有1.5萬至1.6萬個新樓單位落成,遠低於1980年代的每年3萬個,在供應不足下,一旦有新盤推出,只要訂價合理,市場反應熱烈。


目前租賃市場受到市場上的選擇較多,未來租金有下調壓力,個別有實力業主或按兵不動,但要業主降價放售單位,卻又不會。


作者為世紀21香港行政總裁吳啟民

吳啟民專欄 世紀21 吳啟民 租樓

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