【李峻铭专栏】二手推动一手 楼价有序调整 - 李峻铭

专家分享 - 李峻铭专栏

日期 :2019-09-14



過去的周末(97),一手香港住宅市場出現零成交。根據筆者記憶,自從一手物業監管局成立以來,零成交是首次周末出現。颱風山竹也曾經令市場凍結,而出現零成交。但在正常的天氣環境下,出現零成交可謂非常不正常,尤其是在周末出現就更顯得非比尋常。


背景原因當然是香港的社會運動,發展商在上周末亦沒有任何新盤開售,主力只是發售貨尾盤,但是貨尾盤的價格並沒有顯著降低。相反,二手市場的業主,減價態度就明顯很多,尤以新界的上車盤為甚。沙田第一城45座高層E室,實用面積284方呎,僅以500萬元成交。在年中高位,這類單位可以賣到 600萬元,跌幅達100萬元,即約17%。相較銀行估價的580萬元,也低近14%。減價成交量也在回升中,本月已有12宗成交,8月整個月只有14宗。


另外,天水圍嘉湖山莊本月已有12宗成交,相比8月全月僅17宗成交,而且當中11宗成交在600萬元以下。換句話,部分二手業主迅速減價下,吸引買家注意,亦帶動成交,變相令一手貨尾的吸引力下降。


踏入本月中,發展商開始採取主動,開售新盤搶客,馬鞍山峻源、荃灣映日灣、將軍澳日出康城9A9B期、何文田傲玟、南昌站匯璽III、啟德區的尚‧珒溋,五花百門、各適其適。由上車盤至豪宅,新界及市區應有盡有。


短期而言,筆者對銷情不感樂觀。當市場彌漫著不明朗的因素,除非業主大幅降價,才能吸引買家興趣。但長遠而言,發展商大幅割價的機會甚微。因為當全球央行都在放水、歐洲央行重啟QE(量化寬鬆措施)、中國人民銀行再降準、美國聯儲局也在減息,黃金、物業等實物具保值能力,仍然為市場所相信。


雖然香港的社會運動續困擾樓市一段時間,但綜觀過往歷史,無論67暴動、 85年中英談判、98年金融風暴、03年沙士、08年金融海嘯,每一次危機,都變成入市良機,今次又會否歷史重演?所以筆者估計,樓價受二手減價潮推動,短期難免調整。但受上車客實則性需求影響,樓價不會出現大幅崩潰情況,只會有秩序地下跌,年底前跌幅應在10%左右。沒有財務上急需的朋友,宜靜觀其變。政治上的改變可以很快,不宜太受政治牽動情緒,而作出衝動決定。

 

作者為世紀21奇豐物業主席及行政總裁李峻銘


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