商业不动产概述 (4)-区内支撑及阴阳面

专家分享 - 海外置业

日期 :2020-10-19



對商圈屬性有初步了解後,接下來我們深入觀察商圈重點,就是商圈內的支撐及陰陽面。

 

筆者日前提到商圈屬性大體分為三大類型,社區型商圈、辦公型商圈、地標型商圈,其實要觀察以上各類型商圈的優劣與否,首先就是要看這些支撐的強度為何,何謂『支撐』?簡言之就是人流量最大最密集的標的物或區域!進階觀察這些標的物或區域,有可能是市場、或是大型知名社區、學校、醫院,更重要是剛好位於交通樞紐中心!如果該區加上有矗立明顯『磁吸效應』的百貨公司、商場或電影城(院)等標的,這些都是商圈內的支撐。

 

因此對於支撐的概念是否有一種似曾相識的感覺?!沒錯!這些支撐也就是形成商圈的基本七大要素,要觀察商圈的好與壞,支撐非常重要。就像一張椅子一樣,愈多支撐、商圈愈穩定,甚或穩定發展下還會進化支撐、增加支撐;反之,如果支撐一旦退化老舊甚至消失,這個商圈也就日漸落沒。所以支撐的強度與否,實則關係到商圈的好壞優劣。所有的商圈都有生命,而商圈也像變形蟲,有可能放大縮小,也有可能圓形範圍變帶狀範圍或多邊形範圍。總之,不管商圈如何變化,只要精確捉住觀察這些支撐就能清晰掌握。記得:『支撐』是形成商圈的基本要素,也是商圈發展的基礎,更是我們觀察商圈的重要指標。

 

觀察商圈既然有了明確的方向,接下來談談觀察商圈更細微的部分,就是觀察陰陽面。何謂『陰陽面』? 簡言之就是道路兩側比較人流量的多寡,多為陽、寡為陰。在我們逛商圈或觀察商圈時,常常會留意到,奇怪!怎麼對面沒什麼人走動,或感覺比較冷清、商家店舖氛圍較不明亮,再仔細觀察為何,才發現可能對面是舊區,或者有政府機構、銀行證券行庫、公園、教堂(會)…等商圈區段之瘤,這就屬陰面。因此要觀察陰陽面並不難,畢竟人們要逛街,直覺的反應一定是往人多的方向走,也許相對安全許多。總之在商業不動產中,我們談到『陰陽面』就是論述商圈內道路幹道的兩側,以此判定興旺程度與否。

 

所以為了商圈的整體活化與發展,避免過多陰陽面的區段產生,無論是商圈內營業標的業主或經營者的串聯共識,或政府單位的規劃,才有『步行區』的產生,除了禁止車輛進入或於離峰時段減量車輛進入,維護逛街行人的安全,亦可達到兩側區域人流量的均衡,提升人們前往的意願,增加逛街行人駐留的時間,實在是一舉多得,對抗陰陽面的最佳良善規劃。

 

中原地產台灣商仲部副總

王靖華


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