【说楼解按】低息持续 压力测试应否放宽?(下)

专家分享 - 说楼解按

日期 :2020-10-12


上期提及壓力測試已推行了10年,由於銀行進行壓力測試是以P按之封頂息率再加3厘計算,那麼壓力測試便是應對P之波動性,但近十年P之波動性僅達0.125厘,那麼,壓力測試在這十年間的實際需要性或許不大。當然,按揭並非短期貸款,供樓年期可長達20至30年,在低息周期及早準備未來加息對供款負擔之影響,是可以理解。然而,在現時環球經濟環境下,低息政策很大機會仍會長期持續,美國聯儲局在剛過去議息會議公布維持現有息率不變,市場已預測直至2023年美息仍會維持在現時接近零水平;由於本港息率大致跟隨美息走勢,意味本港息率有機會在長期數年內仍會維持現時低息水平。即使未來進入加息周期,觀乎美國甚高的債務水平,息率急步上升的機會不大,港P何時升幅達3厘似乎仍未可期,在長期低息環境下,壓力測試是否需要長期維持3厘之假定加幅,確實值得商榷。


根據最近拆息水平,現時H按息約1.9厘,以450萬按揭額、25年還款期為例,每月供款約$18,855,以供款佔入息比率不多於50%計,每月入息最低要求是$37,710;但這個入息水平卻不會獲銀行批出按揭,因為借款人需要通過壓力測試。壓力測試以P按之封頂息率現為2.5厘再加3厘即5.5厘計算,以壓力測試下之供款佔入息比率不多於60%計,基本入息最低要求升至$46,057,上會難度明顯增加。


去年按保計劃連帶壓力測試得以放寬,申請按保之上車人士如未能符合壓力測試,但每月供款佔入息比率不超於50%,仍可申請高達8成或9成按揭,當中按揭保費需按風險評估而調高。就上述,雖然銀行的審批準則有所不同,但對於上車用家已提供了一定程度之彈性,既然政府已踏出此步對按保用家放寬壓測,亦可考慮針對首套房上車或自用物業之換樓用家放寬壓力測試,而非只限於按保申請人。


作者為中原按揭董事總經理王美鳳

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