【说楼解按】不同情况下之车位按揭成数

专家分享 - 说楼解按

日期 :2020-09-21


上期提及獨立車位的按揭成數,已由高達四成上調至五成;然而,投資車位買家需要注意一點,若然已持有按揭物業在身,若再購買車位申請按揭上會,車位便已屬於第二套房按揭,在現行措施下,該車位的按揭成數需降低一成,即按揭成數降回至高達四成,上會首期將會明顯增加。


車位按揭在審批方面,借款人的供款佔入息比率,以及壓力測試要求基本上與住宅按揭相同,但留意,若果借款人本身已有按揭,例如自置物業仍有按揭在身,礙於車位已屬二套房按揭,入息要求便需提高,每月總供款佔入息比率上限由50%,下調至40%,並需通過按息加3厘之壓力測試,壓力測試下之供款佔入息比率由60%,調低至50%,車位買家如需上會,入市前宜先計算首期負擔及供款能力。


車位按揭息率較遜於住宅,現時實際息率介乎2.6厘至3.5厘,今年銀行對於貸款業務較為審慎,銀行之間批出之車位按揭息率差幅較大,當中視乎貸款金額,例如百多萬元之車位按揭額僅達數十萬元,尤其不足50萬元貸款額之車位按息相對較遜。其實,車位按揭成數是有方法提高的、按息及年期亦有方法改善,買家若購置自用物業時連同車位以連契形式申請按揭貸款,銀行可就物業連同車位批出一致的按揭條款;換句話說,連同自用物業的車位按揭成數可高達六成,若成交價不超於1,000萬元,更可申請按揭保險計劃享有高成數按揭,按息享有拆息按揭低息水平,現時約為1.75厘,按揭年期更長達30年。


獨立車位的按揭成數仍低於住宅,按揭息率亦較高,買家可考慮索性以物業套現資金方式購置車位,若物業估值之水位足夠,加按套現出來之資金便可直接用作支付全數車位價格,而無需承造車位按揭。樓價於10年間升幅逾倍,以一個10年前以600萬元購入之單位為例,目前樓價升值至1,300萬元,加按後最高按揭額高達650萬元,減去按揭餘額260萬元後,尚有足夠水位可套現資金達390萬元購買車位;此做法亦無需擔心車位成了二套房按揭衍生之問題。


作者為中原按揭董事總經理王美鳳

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