放宽非住宅按揭成数 商舖业主贷款攻略

地产楼市-精明业主租客

2020-09-12


金管局早前宣布将非住宅物业按揭贷款的按揭成数上限,由四成提高至五成,市场形容为轻微「减辣」,能够帮助在疫情下面对资金周转需要的商舖业主获取资金。不过,由於今次政策调整并未有放宽入息与供款比率,以及压测,故业主做按揭时最好留意以下要点。

 

新政策下商舖业主有机会向银行取得较高按揭成数,假设店铺市值1,000万元,可做五成按揭以获得500万元资金。不过,若商舖业主手上不只有一宗按揭,不管是自住物业或是另一个商舖或车位,都会令可借出的按揭扣减一成,即是由五成跌回至四成,按上述例子计,即是只能借出400万元资金。

 

另外,与住宅按揭采用相对划一的利率(现时约为2.5至2.7厘)不同,工商舖的息率变动较大,现时普遍介乎2.7至3.5厘左右,因为工商舖物业种类多,包括街舖、楼上舖、写字楼等,令息率有颇大差距,银行一般会因应物业质素、种类以及按揭申请人的财务状况等批出贷款息率。


租金可当收入计压测,但宜留意即使租约打了厘印,亦最多只能以租金的七成作为收入计算。

 

值得留意的是,今次政策调整并未有放宽入息与供款比率,以及压力测试水平,若要借出400万元,假设借贷利率是3厘,年期20年,业主的每月入息需要达到47,700元才能符合压测。

 

收入计算方面,个人入息除了每月薪金外,亦可计入该商舖的租金收入,但要留意只可将租金收入的七成计入压力测试,若果租约未有向政府打厘印,则只能以更低的成数计算,因业主出租物业时应先打厘印。

 

另外,若果租约即将到期,或在按揭提款前租客已经完约,部分银行不会接受以租金纳入收入计算,并要求业主和租客签新租约。然而,在现时的经济环境下,续租的租金肯定需要下调,因此建议有资金周转需要的业主,宜趁租约尚未完结前就应尽早申请按揭。

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