【说楼解按】工商舖按揭现况

专家分享 - 说楼解按

日期 :2020-09-08


上期提及金管局放寬工商舖按揭成數由四成上調至五成,除降低入市門檻外,亦有助減低最近估價不足之影響。新放寬措施令工商舖可造按揭成數提高,市場減價貨增多,或吸引買家趁低吸納,為工商舖市道帶來適度支持。然而,工商舖買家或投資者較看重投資價值及回報、經濟前景及市道,各行各業仍受新冠肺炎疫情打擊,經濟復甦步伐存變數,新放寬措施未至於可令工商舖市場轉勢。


在現行按揭措施下,工商舖按揭成數上調至高達五成,但不少工商舖按揭申請人本身已有按揭在身,新購的工商舖物業便屬於第二套房按揭,按揭成數需降至四成。工商舖買家投資者佔多,故需留意,若利用資產水平如股票、物業、車位、存款等之價值讓銀行評估還款能力,而非依據按月入息水平,工商舖之按揭成數亦需降至四成。此外,銀行批出之工商舖按揭年期往往較短,以15至20年為主,有別於住宅樓按年期長達30年。


工商舖按息過往一向遜於住宅樓按,而由於工商舖物業質素參差,按息往往出現頗大差幅,銀行一般因應物業質素、種類級別、按揭申請人的財務狀況等批出按揭息率。近年有部分銀行對承造工商舖按揭較為積極,提供之按息較貼近住宅息率。但今年銀行放貸審慎,礙於工商舖受疫情衝擊更大,銀行對工商舖之潛在風險充滿警覺性,部分銀行在審批工商舖按揭方面收緊條件,並將按揭息率調高。


目前工商舖按息主要介乎2.3厘至3.5厘不等,相對住宅按息約1.75厘為高,當中已有個別銀行將工商舖按息由低至2.7厘,上調至3厘,亦有由2.65厘,上調至3厘至3.5厘。近月拆息跌勢下,有部分銀行維持向工商舖按揭申請人提供H按,按息因而較低,例如優質寫字樓之按息可低至約2厘水平。現時銀行之間提供之工商舖按息差幅甚大,用家可多留意比較。


作者為中原按揭董事總經理王美鳳


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