【说楼解按】工商舖按揭现况

专家分享-说楼解按

2020-09-08

上期提及金管局放宽工商舖按揭成数由四成上调至五成,除降低入市门槛外,亦有助减低最近估价不足之影响。新放宽措施令工商舖可造按揭成数提高,市场减价货增多,或吸引买家趁低吸纳,为工商舖市道带来适度支持。然而,工商舖买家或投资者较看重投资价值及回报、经济前景及市道,各行各业仍受新冠肺炎疫情打击,经济复苏步伐存变数,新放宽措施未至於可令工商舖市场转势。


在现行按揭措施下,工商舖按揭成数上调至高达五成,但不少工商舖按揭申请人本身已有按揭在身,新购的工商舖物业便属於第二套房按揭,按揭成数需降至四成。工商舖买家投资者占多,故需留意,若利用资产水平如股票、物业、车位、存款等之价值让银行评估还款能力,而非依据按月入息水平,工商舖之按揭成数亦需降至四成。此外,银行批出之工商舖按揭年期往往较短,以15至20年为主,有别於住宅楼按年期长达30年。


工商舖按息过往一向逊於住宅楼按,而由於工商舖物业质素参差,按息往往出现颇大差幅,银行一般因应物业质素、种类级别、按揭申请人的财务状况等批出按揭息率。近年有部分银行对承造工商舖按揭较为积极,提供之按息较贴近住宅息率。但今年银行放贷审慎,碍於工商舖受疫情冲击更大,银行对工商舖之潜在风险充满警觉性,部分银行在审批工商舖按揭方面收紧条件,并将按揭息率调高。


目前工商舖按息主要介乎2.3厘至3.5厘不等,相对住宅按息约1.75厘为高,当中已有个别银行将工商舖按息由低至2.7厘,上调至3厘,亦有由2.65厘,上调至3厘至3.5厘。近月拆息跌势下,有部分银行维持向工商舖按揭申请人提供H按,按息因而较低,例如优质写字楼之按息可低至约2厘水平。现时银行之间提供之工商舖按息差幅甚大,用家可多留意比较。


作者为中原按揭董事总经理王美凤


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