放宽按揭上车更易?

地产楼市-精明业主租客

2020-09-06


港府放宽按揭保险上限逾半年,不少买家转投银码较大的楼盘。不过,有业界提醒买家敍造高成数按揭,需做足风险管理,避免爆煲加入负资产大军。


优点1:上车首期降低

单纯地从上车门槛角度看,新措施让首次置业人士可申请最高9成按揭贷款,楼价上限将由之前400万元,大幅提高至800万元;申请8成按揭楼价上限则会由600万元提升至1000万元。根据土地注册处的住宅楼宇买卖合约统计,放宽後的首2个月(11月及12月)比较过去3年的同期月份,买家购入500万至1000万单位的成交宗数,平均增幅约4成,可见市民或因为受惠於新措施後,增加入市银码较大楼盘的意欲。


优点2:压力测试放宽

放宽前,压力测试要求供款占收入比率不高於45%,加3厘压试後不高於50%。放宽後,修订为供款占收入比率不高於50%,加3厘压试後不高於60%。


缺点1:保费额外增加15%

可是值得留意的是,大部分银行按揭成数最高只可借6成,余下便需要经按揭保险,支付按揭保费。参考香港按揭证券有限公司的按揭保费,假设放宽前:楼价600万元、承造8成按揭、30年还款期计,浮息计算,以一次过支付,保费比率为2.15%,保费为2.58万元。在放宽後,新按揭保险费需要额外增加15%,即由4.35%增加为5%,若承造9成按揭,保费比率为5%,保费为9万元。此外,如果未能通过银行压测,须再另付额外保费约10%,即增加至约5.5%。


缺点2:供款上升

往後供款上,承造9成按揭,意味每月供款上升或还款期更长。假设:楼价600万元、息率2.5厘、30年还款期计,放宽前每月供款约15,805元,放宽後则为17,780元,每月要多供1,975元。


缺点3:楼价跌1成顿变负资产

1998年香港经历亚洲金融风暴,楼价暴跌约7成,由於当时按揭成数较高,惨令逾10万名业主顿变负资产。以放宽前8成按揭为例,楼价下跌2成便会变成负资产,然而放宽後申请9成按揭,楼价仅需下跌1成便会变成负资产。唯一问题是负资产与失业率高企息息相关,即使业主无意放售物业,但也会削弱供款能力,就如上段提及过,当承造9成按揭,意味每月供款上升,或令业主的经济压力百上加斤。


资料来源:中原地产

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