放宽按揭上车更易?

地产楼市 - 精明业主租客

日期 :2020-09-06



港府放寬按揭保險上限逾半年,不少買家轉投銀碼較大的樓盤。不過,有業界提醒買家敍造高成數按揭,需做足風險管理,避免爆煲加入負資產大軍。


優點1:上車首期降低

單純地從上車門檻角度看,新措施讓首次置業人士可申請最高9成按揭貸款,樓價上限將由之前400萬元,大幅提高至800萬元;申請8成按揭樓價上限則會由600萬元提升至1000萬元。根據土地註冊處的住宅樓宇買賣合約統計,放寬後的首2個月(11月及12月)比較過去3年的同期月份,買家購入500萬至1000萬單位的成交宗數,平均增幅約4成,可見市民或因為受惠於新措施後,增加入市銀碼較大樓盤的意欲。


優點2:壓力測試放寬

放寬前,壓力測試要求供款佔收入比率不高於45%,加3厘壓試後不高於50%。放寬後,修訂為供款佔收入比率不高於50%,加3厘壓試後不高於60%。


缺點1:保費額外增加15%

可是值得留意的是,大部分銀行按揭成數最高只可借6成,餘下便需要經按揭保險,支付按揭保費。參考香港按揭證券有限公司的按揭保費,假設放寬前:樓價600萬元、承造8成按揭、30年還款期計,浮息計算,以一次過支付,保費比率為2.15%,保費為2.58萬元。在放寬後,新按揭保險費需要額外增加15%,即由4.35%增加為5%,若承造9成按揭,保費比率為5%,保費為9萬元。此外,如果未能通過銀行壓測,須再另付額外保費約10%,即增加至約5.5%。


缺點2:供款上升

往後供款上,承造9成按揭,意味每月供款上升或還款期更長。假設:樓價600萬元、息率2.5厘、30年還款期計,放寬前每月供款約15,805元,放寬後則為17,780元,每月要多供1,975元。


缺點3:樓價跌1成頓變負資產

1998年香港經歷亞洲金融風暴,樓價暴跌約7成,由於當時按揭成數較高,慘令逾10萬名業主頓變負資產。以放寬前8成按揭為例,樓價下跌2成便會變成負資產,然而放寬後申請9成按揭,樓價僅需下跌1成便會變成負資產。唯一問題是負資產與失業率高企息息相關,即使業主無意放售物業,但也會削弱供款能力,就如上段提及過,當承造9成按揭,意味每月供款上升,或令業主的經濟壓力百上加斤。


資料來源:中原地產

你可能感興趣的文章

House730搵楼大本营是香港的搵楼平台/租屋网,齐集香港楼盘及楼市资讯,网罗业主及各大中小型地产代理的楼盘,助用户找到心水香港楼盘,网上搵楼买楼更轻松。
House730同时提供一个渠道,予地产代理及业主网上放盘平台,自由、方便、高效,网上推送笋盘给潜在买家!
House730云集香港各类型楼盘资讯,包括香港新楼盘或是二手楼、港九或是新界、住宅或是工商业大厦,务求为用户提供最全面的楼盘资讯。
House730旨在为香港用户提供最优质的使用体验,不论买楼或是租楼,用户可按楼盘的价钱、面积、房数、真实照片等等条件拣选合适楼盘。
除了多个香港楼盘资讯外,House730亦提供不同类型的楼市资讯,包括地产新闻、成交数据等等,让你成为精明买家或租户。

请先登入或注册成为会员