【Alan论道】深圳四十年,房价从5万一伙到5万一平

专家分享 - Alan论道 郑叔伦

日期 :2020-09-04


深圳從一個小漁村開始,起步相當低,可以說是從零開始,白手起家。翻開資料,從GDP看經濟發展狀況,1980年深圳全年GDP只有2.7億,同期的香港是1350億,是深圳的500倍,雖然是一河之隔,卻是差天共地呢!對比當時內地一線城市,廣州57億,是深圳的21倍;北京139億,是深圳的51倍;上海311億,是深圳的115倍。從經濟資料反映,當年的深圳與一線城市的經濟發展,差距非常巨大。但自從在中央支持下成立為經濟特區,就展開了深圳的奇跡之路。

 

2019年全年GDP經濟指標統計,深圳26927億,香港24009億,廣州23628億,北京35317億,上海38155億。通過40年努力打拼,深圳已經成功趕超廣州及香港,而且速度非常快。對比過去40年GDP增長幅度,香港漲幅約18倍,廣州漲幅414倍,北京漲幅254倍,上海漲幅311倍,深圳漲幅9973倍。40年發展,經濟增長1萬倍,這就是深圳速度,不僅冠絕全國,在全世界4300個經濟特區當中,深圳發展速度也是冠軍,被評論為深圳奇跡。


深圳過去40年一路走過來,不斷改革創新。產業從外貿加工到內生產發展的轉變,成功完成騰籠換鳥。深圳大力支持高新技術產業發展,誕生了華為、騰訊、中興、比亞迪、華大基因、大彊等等知名企業,國家級高新技術企業數量排名第二,僅次於北京。深圳金融發展成績斐然,躋身全球金融中心前十名,擁有內地兩大證券交易所之一“深交所”,負責中小板和創業板。深圳擁有著上市公司約370家,總市值超過10萬億元,位居第二位,僅次於北京。

 

深圳發展的成功,當然離不開人。1980年,深圳人口才33.5萬左右,可以說原居民並不多,是個不折不扣的移民城市。敢拼敢搏,開放包容,勇於創新,這些精神成功吸引全國各地的人才來到深圳發展。深圳每年基本上都是人口淨流入,近十年平均每年在40-50萬人水準。從資料反映,來深圳的人比離開深圳的人多不少。證明深圳魅力十足。2019年深圳常住人口近1400萬,管理人口達到2500萬,40年人口增長約75倍。


深圳除了吸引全國各地人才,還吸收全國各地的資金湧入,加上本地創造的財富,可以說深圳是個聚寶盤也不為過。據2019年統計,深圳資金總量排名第三,按年增幅排名第一。固定資產投資增長迅速,持續保持增長勢頭,近年來一直穩居第一。財富效應同時成就富豪湧現,據2019胡潤百富榜千億企業家,深圳富豪人數占15名,全球城市富豪人數排名中列第五位。

 

人口多,資金又多,自然就會有買房的需求,所以跟全球發達城市一樣,深圳也面對房地產市場過熱的態勢。深圳可開發建設用地資源緊缺,每年深圳新商品房供應量,平均大概在4-5萬伙水準,對比每年平均40多萬的淨流入人口,缺口可想而知還是挺大的,還沒算已經來到深圳但還沒有買房的人口呢!據統計,深圳各類型存量住房加起來,估計在1000萬伙水準左右,其中存量商品房大概在200萬伙左右,僅僅占20%,還是比較稀缺。


香港出名地少人多,常住人口約750萬,存量私人住宅約130萬伙,計算下來平均每6.25人爭1伙房。深圳常住人口約1343萬,存量商品房約200萬伙,計算下來平均每6.7個人爭1伙房。這樣對比下來,不難發現原來深圳供求關係比香港更嚴峻,香港買房難,深圳買房更難。深圳近年來積極開發,居住用地已開發面積已達可建設用地近九成,反過來香港因為各種各樣的原因,還有不少土地有待開發,所以在可觀的未來,深圳供不應求局面將會持續不斷嚴峻。

 

房地產市場發展,主要是受五個因素影響,包括政策、經濟、資金、人口、供應。深圳40年發展,經濟發展一日千里,吸引全國各地的資金及人才湧入,卻面對土地面積的局限,住房供應量長期跟不上發展步伐,導致供不應求局面持續嚴峻。雖然政策不斷出臺,但是沒有辦法扭轉供不應求的局面,所以只能發揮短期壓抑作用,改變不了長期發展勢頭。80年的時候,5萬元可以買一套房,2020年的今天,5萬元只可以買到一平米,恐怕這也是深圳飛速發展所要面對的殘酷現實。


作者為深圳中原董事總經理鄭叔倫

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