【平民财技】如何分析数据(一):物业指数 - 汪敦敬

专家分享 - 平民财技 汪敦敬

日期 :2019-09-04 更新时间 :2019-09-04



「平民財技」推出至今,筆者是時候談技術了。論技術的重點是如何看數據,若用錯誤觀念看數據便會為投資帶來損失。

筆者特別想分析物業指數,物業指數是很重要的市場成交結論,但是筆者強調只可作參考,不可作指標,因在「新常態」下,既定的物業指數的計算方法,未能反映市場的實況。

在以下情況,指數是反映不了市況或者失準的:

第一種:成交量太少,而且遠遠少於樓盤種類項目的數量。

簡單而言便是「貨種多成交少」的時候,這時如何能透過物業指數知道市場的實況,所以有些時候一些物業指數以成分屋苑的方式來計算便不適合。既然整體市場的成交很少,甚至大部分的成分屋苑也沒有成交,或者只有一宗成交時,如何能以成分屋苑來代表整體市場的表現?故應追求計算整個「面」,即是統計範圍所有屋苑的成交。

第二種:物業指數是有盲點。

很多時候物業指數只可反映成交價,未能反映成交物業的質素,最佳的例子便是2010年政府推出樓市「辣招」後,很多區域200萬至300萬元的放盤單位日漸絕跡,而且是「無聲無色」的,這已代表物業指數未能反映有關事實!還有一個盲點便是普遍物業指數並沒有區分兩房或以下,及三房或以上單位的成交,但是基於兩種單位的價格差距較多的關係,倘若遇上樓市的成交傾斜於其中一方時,物業指數根本反映不了市場的實況!

 


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