【说楼解按】银行如何计算自雇人士入息?

专家分享 - 说楼解按

日期 :2021-04-21 更新时间 :2021-04-21


上期提及有銀行最近放寬對自僱人士及花紅入息的計算方法。何謂自僱人士? 自僱人士即是並非以僱員身份受僱的人士,自己就是經營業務的僱主,當中例如從買賣貨品、提供個人或專業服務而賺取入息。自僱人士可以是獨資經營或合夥業務的合夥人,例如店舖或網店東主、非受僱之化妝師、補習老師、鋼琴老師等,又或一些自僱的專業人士如醫生、會計師、律師等。

 

自僱人士若申請按揭貸款,所需提交的入息証明與受僱人士不同,由於自僱人士是自己經營業務,收入並非固定,做生意亦涉及成本支出,銀行需確保自僱人士的入息或盈利能足夠及持續地可應付按揭供款。一般來說,在入息証明方面,自僱人士需向銀行提交商業登記證、最近一至兩個課稅年度的稅單、公司財務報表、最近6個月顯示入息及現金流紀錄之銀行月結單等;如屬於專業人士則需出示執業證書或相關商業執照或證明。

 

按照現時樓按措施,借款人之入息水平一般需通過供款壓力測試,那麼銀行如何計算自僱人士的入息水平? 銀行之間的審批方式不盡相同,對於不同類別或行業的自僱人士,評估方式亦有分別。若以一位獨資經營的小店東主來說,他能出示公司稅單,銀行一般會以年度盈利計算其每月平均收入,有些銀行為了提高風險管理,會要求以兩年稅單計算平均收入,又或將兩年之間的年均收入作比較,取低者計算。

 

很多時,自僱人士又或合夥人經營業務一段時間後,亦會按月出糧給自己,又或夾份做生意的會按月支薪,有些銀行亦可將此類薪金計作入息,但大前提是,有關公司在支出薪金及日常成本後,仍是有盈利,而非蝕住出糧。

 

自僱人士同樣可申請高成數按揭保險計劃,由於自僱人士並非固定收薪,按揭成數最高達8成而非9成。不過實際上,按保公司對於自僱人士的審批是較為嚴格的。自僱人士若果準備置業申請按揭,應及早做好準備以便能出示充份證明文件予銀行。若果是剛創業人士,又或店舖東主報稅時申報該年沒有盈利,又或小型商販以現金收取客人款項,卻沒有定期存入銀行作紀錄,都令銀行無從評估借款人的還款能力,申請按揭確實會有較大難度。


作者為中原按揭董事總經理王美鳳



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