劏房租管 难根治居住问题

专家分享 - 讲楼论识 中原测量师行

日期 :2021-04-19 更新时间 :2021-04-20


香港住宅寸金尺土,租務市場一直活躍,由於住宅租金昂貴,而市場上欠缺低租值的物業供應,所以吸引一些投資者把普通住宅物業分間成多個單位出租,造成目前所謂的劏房現象。


隨箸過去20年樓價及租金持續上升,再加上政府停建公營房屋的影響,導致房屋市場供不應求,即使後期政府復建公營房屋,公屋及居屋的供應遠遠追不上需求。故此劏房市場大行其道,而且各樣問題例如建築消防安全、治安、衛生等問題亦浮現出來。

劏房安全規格 少規管
 
政府去年成立「劏房」租務管制研究工作小組,希望引入租務管制去改善劏房問題,小組亦於今年三月份提交報告,並作出建議。筆者亦看過報告內容,當中主要就租客權益的保障較多,但卻少有規管劏房的樓宇安全規格,而且尚有不少問題未有討論,相信單靠租務管制並不能真正根治居住問題。

小組報告中就租務管制的範圍未有明確定義,所以目前難以理解日後立法後那些單位才算作劏房。劏房的範圍可以很廣闊,無論在住宅、工廈、村屋、甚至天台屋等亦可見到。有部份劏房是共用空間的、亦有部份是作獨立入口的套房。近年亦開始流行共享房屋,有一些是一個大空間再分間不同房間或床位、亦有些是沒有分間物業但由幾個租客合租的。如果劏房定義未有仔細定下,投資者很難判斷相應部處。

小組報告中亦提及另一問題,市場上有不少劏房經營者並非業主,是透過租入物業再改裝分間出租賺取利潤。由於這些經營者只是作為二房東分租物業,如果租務管制只規管二房東,到業主需要終止租約收回物業,劏房租戶的租約亦不受保障。相反地如果租務管制規管源頭租約,也會出現不少問題,業主在防範或禁止租客分租物業會有一定困難。

報告中還有提及水電雜費的規管、租期及租金限制,還有租客續租權等,這些媒體上亦有廣泛討論,筆者亦不在一一覆述。不過就小組建議的四年租住權保障,需要加入一些彈性條款處理,例如在出售物業或作重建用途時可終止租約,否則會令不少投資者退出市場,造成供求失衡。
 

作者為中原測量師行租務管理部高級經理 潘志業先生

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