【说楼解按】把握运用Mortgage Link自制减息(下)

专家分享 - 说楼解按

日期 :2020-08-24


上期提及市場較普及的一款按揭存款掛鈎計劃,銀行向按揭用家提供一個高存息戶口,存息與按息相同,用家透過賺取高存息收入以抵銷按息支出,等同減低淨按息。

 

此類按揭存款掛鈎計劃在提存方面具有高度彈性,存進戶口的資金不會像定存一樣被鎖死,用家可隨時按需要提取存息戶之存款,亦可隨時將資金再存進戶口內,利息按每日戶口結餘計算,甚具彈性。有一點需留意,mortgage link用家需小心謹慎每月準時供樓,因為一旦出現逾期還款,按揭條款中列明銀行可即時終止提供高存息優惠。

 

市場上亦有另一款按揭存款相連的綜合戶口計劃,借款人可隨時將資金及儲蓄存進戶口,有關存款等同直接扣減按揭本金節省利息,利息以按揭餘額扣減存款之淨額計算,這樣便無需如傳統按揭計劃般收取提早部份還款手續費或罰息。按揭利息同樣是按每日貸款淨結餘計算,借款人亦可隨時提取及存入金額。這計劃較上述高存息戶口計劃還多一個優點,用家可藉著持續性存款,透過降低本金而縮短還款年期。

 

上述兩類按揭存款掛鈎計劃哪一款更慳息?若果按息一致、存入戶口的金額亦相同,有扣減本金作用的按揭存款綜合戶口可有更大慳息效果。同樣以上述475萬元按揭額、按息1.75厘及25年還款期為例,同樣於提取按揭當日存入30萬元,以及每月存入4,000元於綜合戶口,全期利息可減少高達32%,多於高存息戶口抵銷按息26%,按揭還款期更由原先25年,縮短至18.6年,更快捷完成供款歷程。然而,市場上提供扣減本金作用的按揭存款綜合戶口計劃之銀行較少,而批出之按息有機會略高,若未能好好利用存款特點扣減本金慳息,慳息效果或不及第一類高存息戶口計劃。故此,用家可根據銀行批出之實際息率及其他優惠條款作比較,並以自身財政運用狀況及儲蓄習慣作衡量。


作者為中原按揭董事總經理王美鳳

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