【区区有升势】 启德区升值潜力大拆解

地产楼市 - 城中热话

日期 :2020-08-22



啟德發展計劃作為特區政府耗資千億元的重點項目,涉及舊機場、九龍城、黃大仙、新蒲崗、九龍灣及觀塘一帶的商貿區,合共超過320公頃土地,將會集合大型公/私營住宅、商業區、購物街、公園、體育園、政府機構、啟德郵輪碼頭等不同項目於一身的九龍東全新核心社區。再配合沙中線全面開通後,這個被喻為香港的第二個核心商業區(CBD2)的啟德新區發展潛力絕對不容小覷。


海景靚地段 誕百億地王


啟德區內共有25幅可興建乙類住宅的地皮,當中9幅位於前機場道跑道郵輪碼頭附近先後以招標售出,由於該地段位處臨海,特別前排向南的單位更擁永久無遮擋維港海景的優勢,故其中4幅地皮先後以破百億成交,造就多幅百億地王,其中4C區2號地皮更創出每方呎價19,636元的記錄。由於「麵粉價」已不低,如加上建築成本、營運成本和發展商利潤等,估計樓盤落成後的售價相信亦會高開,有望創同區呎價新高。


綠化環境豪宅定位  傳統名校網吸家庭客 


而位於前北面停機坪一帶的「啟德坊」,共有12幅私人住宅地,提供約11,000個私宅單位。目前已入伙的6個私人屋苑,包括:建灝地產的天寰、嘉華國際的嘉匯、保利置業的龍譽、中國海外的啟德一號1及2期,以及會德豐的OASIS KAI TAK,以及由市建局發展的煥然壹居。啟德區的私宅設計特色是採用高座配低座模式,且十分注重綠化環境,以提供優質居住環境,同時可保持空氣流通,減低屏封效應的機會,而部份屋苑更享有啟德河景。現時區內屋苑高座分層標準單位的成交實用呎價約為25,000至27,000元水平,如頂層連天台,又或低座複式花園戶等特色單位的成交實用呎價則可達約35,000至40,000元水平,個別優質貨尾單位定價達更逾50,000元水平。隨著各屋苑的額印花稅逐漸解封,預料二手放盤及成交將會逐漸增加。加上附近陸續有新盤供應,相隔一條啟德河的沐泰街現有6個新盤正在動工中,分別是嘉華國際的嘉峯匯、龍湖集團和合景泰富的尚珒盈、會德豐的沐泰街項目和恒基的地盤,皆毗鄰啟德站,預計標準單位呎價可望攀升至近30,000元水平,亦有助推高二手呎價。


此外,由於啟德新區位於九龍傳統名校網的小學第34何文田校網及中學九龍城校網,區內名校林立如:喇沙書院、協恩中學、拔萃男書院、培正中學等,故一直深受家長客追捧,區內租務成交相當活躍,平均實用呎租約40至42元水平,而且亦有進一步上調的空間。

 


鐵路幹道陸續開通  大大提升對外交通


屯馬綫一期已通車,搭港鐵由啟德站去顯徑至烏溪沙的時間已大大縮短;沙中綫則可望最快於2021年底全綫通車。到時可於啟德站乘港鐵,經宋皇臺、土瓜灣、何文田(轉觀塘線)、紅磡(轉東/西鐵線)和會展等站,於金鐘站轉乘港島線或南港島線等,無論前往新界西及港島各區將更快更方便。配合現正在施工中的中九龍幹線和T2主幹路,有更多交通工具可選擇。政府亦正進行諮詢,研究於區內興建「九龍東環保連接系統」以連接九龍東各區,如項目落實亦有望提高區內樓盤的升值潛力。

 


大型社區配套 生活休閒一應俱全


啟德新區除了住宅外,還有多個商業及公共設施項目都正在施工中,故現時區內地盤處處,相信居民還需忍受沙塵滾滾多一段日子。不過,待區內的基建設施落成後,便可享用公園及綠化休憩地帶、國際水準體育園、美食海灣、連通九龍城至新蒲崗的地下購物街、Sogo百貨大樓等,加上鄰近的政府及機構等多項基建設施如急症醫院、單車及緩跑徑等逐步落成後,啟德區不單環境得以全面優化,居民可享更多姿多彩的生活,亦可吸引更多外區客前往消費,刺激區內經濟發展,對樓價亦有很大刺激作用。相信啟德區樓價將受惠九龍東的轉變而拾級而上,未來仍有很大升值空間。



資料來源:中原地產

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