【Alan论道】房地产市场调控 短期控需求 长期增供应

专家分享 - Alan论道 郑叔伦

日期 :2020-08-14


房產與其他商品一樣,價格都是受供求關係所影響,供不應求,房價就會上升,供過於求,房價自然會下降。縱觀全球各大城市,經濟發達地區,往往就會吸引四面八方的人員湧入。土地是不可再生資源,在有限的房產供應下,卻面對無止境的人口增加,供求矛盾長期處於緊張狀態,導致發達地區,例如紐約、倫敦、東京、香港等城市,長期以來房價高企,並且遙遙領先。

 

深圳近年來發展一日千里,去年經濟增長更超過香港,加上大灣區發展佈局,深圳地位更為重要及突出,有條件吸引全國人才湧入。深圳年年人口淨流入,去年淨流入人口就超過30萬,對比去年全年全市一手住宅成交37884伙,新增供應沒有辦法滿足新增的需求,更加不用說存量住房與常住人口的強烈對比。長期供求矛盾導致房地產市場易升難跌的火熱態勢。


政策是市場的反作用力,市場火爆就需要政策去降溫。房產從土地規劃,設計施工,到交付使用,起碼都是三五七年的事情,正所謂遠水不能救近火,最快見效的方法,就應該是控制需求。7.15政策,主要的內容方向,就是壓抑需求。通過限購條件的調整,減少擁有房票的客戶,從而減少市場上的有效需求。豪宅稅及貸款條件的調整,增加交易成本,從而減少市場的交易量。控制需要是相對短期有作用,但是長期來看,還是需要通過增加供應,畢竟住房是剛性需求。

 

 

7月31日深圳市規劃和自然資源局的官網上發佈了一則通知:停止商務公寓審批!根據《深圳市城市規劃標準與準則》,商務公寓是為商務人士提供中短期商務與住宿服務,不提供學校、幼稚園等居住配套的 辦公類建築,其用地分類屬於商業用地。商務公寓參照原建設部 2006 年 11 月發佈的《辦公建築設計規範》(JGJ67-2006)中的公 寓式辦公樓進行設計。商務公寓早期在一定程度上發揮了商務辦公區配套的作用。近年來,商務公寓呈現出明顯的類住宅化傾向,已偏離“服務商務人士”“短期住宿”的目的。


按照政策的推導,既然都是做純居住,住房其實就沒有需要以公寓及住宅來區分,換句話說,商務公寓的歷史任務已經完成,未來再沒有存在的必要,回歸到住宅類別當中,這樣對市場來說更加清晰,以及更加容易管理。同時商務公寓投資屬性較重,新房成交量較大,但二手稅費重,難脫手,流動性較差,相當於很大部分資源被擱置浪費。減少商務公寓而增加居住性質用地,可以合理有效提升土地利用率。

 

對於已批規劃尚未簽訂合同(不含招拍掛出讓情形)的商務公寓專案,在滿足學校等公共配套要求、開發企業自願的基礎上,鼓勵轉為可售型人才住房。開發企業可向市住建部門申請 納入住房發展年度實施計畫,並按程式向市規劃主管部門派出機構和各區城市更新和土地整備部門申請修改規劃。允許改為可售型人才住房,可以說一舉兩得,一方面可以借助開發商力量,增加人才住房的供應,同時更加好去貫徹房住不炒的國策,把房產去商品化,減少商品房,增加人才房,體現居住功能,降低投資屬性。

 

深圳將繼續加大住宅用地供應,保障市民安居需求。一是適當提高居住用地比例,在規劃層面,深圳結合編制新一輪國土空間總體規劃的契機,研究適應新時期城市發展需要的城市建設用 地結構比例,優化各級城市中心區內的各功能用地規劃佈局,將適當壓縮商業用地規模,提高居住和公共服務設施用地比例。這將從用地結構上增加居住用地規模,增加公共住房供給,進一步改善市民居住條件,為深圳多層次住房供給提供空間支援。

 

作者為深圳中原董事總經理鄭叔倫

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