新楼供应想达标 下半年动工量要逾10,000伙?

地产楼市 - 城中热话

日期 :2020-08-11



一系列私人住宅施工量及落成量數字近日新鮮出爐,運輸及房屋局公布,2020年上半年私樓落成量為1.14萬伙,而私樓新屋動工量為8,100伙,前者數字表面上在疫情下算是合乎預期,全年計或有機會達標,但以動工量而言則反映未來的私樓落成量存隱憂,要達至近年每年約1.85萬伙水平,下半年動工量便要逾一萬伙。


香港住宅供應無論從哪個角度看,均是僧多粥少。參考2019年財政預算案的,2019至2023年每年私樓落成量預測為1.88萬伙,而2019年當年的實際落成量僅約1.36萬伙。今年二月財政預算案將2020至2024年私樓落成量預測提升至每年約1.96萬伙,從目標上調角度看,未來新屋落成量應有所增加。


不過,當對照實際的私樓落成量及私樓動工量後,相信未來四至五年落成量達標有難度,除非政府能突然大量增加土地供應及加快審批程序。以2019年為例,當年的私樓實際落成量較預期的每年1.88萬伙,少近5,200伙。落成量不達標,並不代表市場的剛性需求就此消失,反而更須要在未來追回失地,才有機會達至供求平衡。若要在2020至2023年追回2019年的失地,即代表這四年每年私樓落成量要增至約兩萬伙。


不過,在今年的財政預算案中,新一個五年私樓落成量的計劃為每年1.96萬伙,較本來應追回失地的逾兩萬伙為低,但卻將戰線拉長一年,或許是想用時間換取空間。今年私樓落成量目標是1.96萬伙,上半年為1.14萬伙,但在疫情出現新一波爆發下,能否達標仍有待驗證。


新屋動工量直接影響未來四至五年新樓落成數量,對新盤供應具參考價值。


要知未來五年每年1.96萬伙落成量的目標能否達到,不妨參考施工量。沒有施工便不會有單位落成,故施工量反映著未來四至五年間私樓落成量,除了2016年私樓施工量突然急升至2.55萬伙外,2017至2020年的數量為1.7至1.85萬伙,即過去四年平均每年施工量約1.98萬伙,與落成量目標接近。


不過,值得留意的是,其實自2017年起,私樓動工量已低於未來五年預期的1.96萬伙落成量,過去年動工量接近落成量目標主要因2016年動工量大增。在疫情下,2020年上半年施工量更僅8,100伙,再一次亮起紅燈,如要追到近年約1.85萬伙的水平,下半年施工量將要逾一萬伙,否則將影響四至五年後的落成量,這供求關係對新盤樓價具啟示性。

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