上车客买约40年楼龄单位 唔好轻视呢个问题

地产楼市 - 买楼租楼知识

日期 :2021-02-08


不少上車盤樂園隨著時間過去,部分樓齡已踏入40年,好像沙田中心、沙田第一城、淘大花園及荃灣中心等,但仍不減上車客對它們的喜愛,繼續有價有市。不過,打算買樓自住的上車客,通常只會一心上車,卻未有考慮日後會否落車,輕視了樓齡這個問題,影響了將來單位的出路。

 

樓與人一樣會隨著年齡增長,除了維修問題,還有日後出售物業的潛在隱憂,新手上車不能掉以輕心。對於買樓自住的用家,正常而言一住便十多年,之後才有機會換樓或搬遷。若現在購入一間樓齡已達40年或以上的上車盤,縱使是大型屋苑,保養及維修較佳,但仍敵不過市場的遊戲規則。

 

以熱門上車盤沙田中心為例,樓齡40年,假設自住十年後,樓齡已屆50年。若到時想賣樓,銀行一般計算按揭還款年期,會看買家年齡及樓齡,作為批核按揭年期的依據,取當中較短期者。單看樓齡年屆50,銀行通常以75減樓齡為計算基礎,即最多只能做25年的按揭年期。若自住年期在十年以上,下一手買家的按揭年期便會愈來愈短。

沙田中心為上車客樂園,樓齡已屆40年。

由於是上車盤,買家通常希望按揭年期愈長愈好,以減輕每月供樓開支,25年或更短的按揭年期,或有機會影響買家的興趣,這方面對上車盤的影響特別明顯。

 

或許有些上車客計劃買入後長住,不打算換樓或搬家,這便不會遇上下一手買家承造按揭年期較短的問題。業主如真的計劃以後不賣樓,亦不需要以物業套現,樓齡問題的確相對輕微。

淘大花園於1981至1987年入伙,早期入伙的一批單位,樓齡剛躋身四字頭。

不過,如果自住十多廿年後,業主屆退休年齡,到時若希望透過逆按揭把自住樓套出每月收入,這時候又會遇上另一問題。因為單計樓齡因素,50年或以下的單位可敍造逆按揭,但50年以上的單位,按揭證券公司便有機會需要驗樓證明,並按不同情況作個別批核,不一定能套現。


對於樓齡達40年或以上的上車盤,自住十年後將有機會面對樓齡過高逼住減價求售,或未能透過逆按揭套現的境況,作為醒目準業主,宜看長遠一點,考慮清楚物業樓齡日漸偏高的潛在問題。

上車 樓齡 首置 按揭 換樓

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