【说楼解按】按息跌推低物业套现成本

专家分享 - 说楼解按

日期 :2020-08-03


銀行今年進一步削減轉按優惠,除了控制資金成本,亦希望扭轉過往客戶「每兩年轉一轉」轉按成風影響銀行按揭收益的經營環境,令今年轉按貸款量減少。經過銀行調整,現時市場主流H(同業拆息)按的息率一般為H加1.5厘,由於去年H按息率仍低至H加1.24厘,故此不少正在供樓的業主享有之按息低於現時市場水平。再者,不少銀行已將轉按現金回贈降至0.2%,部分銀行甚至不提供轉按回贈,導致市場上轉按誘因大減。今年上半年轉按登記宗數平均每月約1,500宗,明顯少於去年每月約3,000宗水平。

 

然而,根據統計數字,最近轉按登記量從低位稍為回升。事實上,近月銀行結餘上升,港元拆息持續回落至趨近美息,7月29日1個月拆息跌至0.25厘近4年新低,令H按息跌至1.75厘(以H按一般為H加1.5厘計),較年初P(最優惠利率)按封頂息率水平2.5厘,跌幅達0.75厘,與現時P按息差亦同步拉闊,拆息跌勢下推低了樓按借貸成本,令最近申請轉按套現、發展商一按轉至銀行H按、及由P按轉回至H按的個案有所增加。

 

現時按息跌至低於2厘水平,造就磚頭套取流動資金的成本相當低廉,物業套現的息率低於私人貸款,吸引業主運用低成本資金尋求高回報。近年樓價即使出現反覆上落,仍持續處於高水平,雖然樓按措施降低了可造按揭成數,但對於早年已入市的業主,持有之磚頭仍有一定水位可供套現;以業主於2015年以六成按揭,買入一個650萬元之單位為例,現時尚餘按揭金額約323萬元,而單位目前市值已達865萬元,以六成按揭額上限500萬元計,扣除按揭餘額,業主仍可透過加按套取貸款金額達177萬元。

 

以目前低息成本套現這麼大筆貸款作投資或不同用途確實吸引,然而套現較大貸款額自然需付較多利息,若非已作全盤計劃或實質所需,借款人亦不宜貿貿然套取大筆金額;借款人可從資金用途需要性、利息成本、投資風險、回報率、還款能力及防守力作衡量,避免套現過多金額。借款人亦要留意,以往銀行提供轉按回贈較高,可抵銷轉按律師費開支,但現時銀行已將轉按回贈普遍降至0.2%,甚或不提供回贈;若然轉按金額較細,有關回贈未必可完全用作抵銷律師費開支,借款人可預先瞭解以便預算。


作者為中原按揭董事總經理王美鳳

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