【Alan论道】深圳房地产新政策的前因後果

专家分享-Alan论道

2020-08-01

多年来深圳房地产市场不断有政策出台,其目的是要去调控市场,让市场回归健康发展。所以,从某个角度去看,政策就是市场的反作用力,市场上升动力越大,相对政策的打压力度就会越猛。同样道理,市场下降动力越大,相对政策的扶持力度就会越猛。总括而言,调控就是市场动力与政策反作用力之间的相互抵消的结果。从另外的角度去看,政策就像市场的镜子,市场有什麽动作,政策就会有什麽对策,内容一样,只是方向相反而已。

 

从2020年上半年总体来看,成交量跟过去其实差不多,只是疫情後反弹太快,力度太猛,导致近期楼市有点过热的态势。市场上升动力过大,就会引发政策的反作用力,所以这次7.15政策力度相对还是有份量。从政策内容去看,也是主要针对上半年市场的过热情况,包括供求矛盾突出,存量房过热,个别新房太火爆,以及金融体系违规资金进入房地产市场…等等。

纵观这次的调控政策,首先是需求的管理,住房调整限购条件,相信将会把住宅购买力分流到其他房产类型版块,大概率将会流到公寓产品,因为公寓不限购,在对比住宅提高限购条件,不限购这个卖点就变得更加突显及吸引。因为商办物业也是不限购,所以也会有一定的支持作用。另外,深圳加强限购,将会把需求外溢情况加剧,临深区域例如东莞、惠州,估计又再掀起另一波深圳置业大军到来抢房。

 

另外,贷款条件差别化的调整,遵从房住不炒的主导精神,压抑投资行为。针对之前投资属性比较高的区域,以及投资比例较大的豪宅物业,相信影响比较大,至於刚需的住房,影响相对轻微。另外,首付提高,相当於买房门槛提高,并且增加资金投入,相对会减少回报率。商办物业贷款条件新政後没有太大变化,首付之前比较住房高,政策後变成比较二套房要低,相对增加商办物业的投资吸引力。

 

新政後首周观察,从中原找房客户量反映,诚意客户减少15%。从各营业部门回馈,市场出现分化表现,利好与影响并存,其中受影响板块主要是:

 

1.投诉属性比较高的片区及豪宅影响较大。

 

2.刚性住宅影响还算平稳。

 

3.双拼二手房更难出售。

 

利好板块:

 

1.临深片区更受关注

 

2.商务公寓,因为不限购,成为新政最大赢家。

 

3.商办物业也比较之前多了关注。

 

4.港人不受政策影响,待恢复正常通关後成为新的市场力量。

 

初步了解新政对市场的影响,在规范住宅市场的同时,反过来造就商务公寓的表现,不限购条件在新政後变会更为吸引。还有商办物业,不限购加上长期较高租金收益,不排除成为调控政策後的受惠的物业类型。另外,有相当比例的客户被取消购房资格,只好在深圳寻找公寓,或者是往临深区域买住房。还有购房资格的客户,就会更加珍惜手上的房票,对优质及性价比高的物业更具优势。

 

作者为深圳中原董事总经理郑叔伦

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