【Alan论道】2020上半年深圳楼市总结——疫情冲击下楼市V型反弹

专家分享-Alan论道

2020-07-31

2020上半年最具影响力的事件是疫情爆发,堪称百年一遇,对全球每一个国家、每一个人来说,都发生了天翻地覆的改变。所有人的生活状态都被动的改变,大家隔离在家,基本无人出门,经济活动接近停滞状态。房地产市场也无法独善其身,今年春节的房地产市场可能是近几年春节最冷的时期,市场进入冰点,成交量只有正常时期的一成左右。

 

还未进入春节,市场就迎来史无前例的挑战,但是人类最难能可贵的地方,就在於会想尽办法应对、克服一切困难。这一次疫情也一样,除了全国人民团结合作、无私奉献抗疫外,各种新兴应用也如雨後春笋涌现出来,让人民去适应疫情下新的生活方式。房地产行业里,应对疫情主要的对策,就是积极应用互联网技术。房地产不是高频而是低频消费品,所以大家以前的思维是房地产很难通过互联网来交易,导致房地产互联网化程度一直以来都比较低。但是疫情爆发改变了这个状态,现在更多开发商摸索着利用互联网做推广促成交,线上售楼处、线上选房、线上直播等手段层出不穷,开发商隔屏服务,大家不用出门就能看到房,不接触也就不担心疫情扩散,房地产互联网化的道路往前迈了一大步。这是现实逼出来的,越是遇到困境,越能激发人的潜能。

 

虽然看房、选房都可以在网上完成,但是房地产始终具有其自身的独特性,总价高,景观及朝向等因素,购房者还是实地看房後才会放心,因此目前开发商卖房还是需要通过线上与线下相结合的方式。疫情稳定之後,售楼处还是需要开放。客户虽然已经养成使用互联网的习惯,但是这不代表客户会放弃线下,线下看房仍然是交易的重要环节。互联网快速发展後,房地产销售更为立体及多元化。

 

疫情对全球经济影响也非常大,美国目前仍处於疫情高峰期。反观虽然国内疫情基本稳定,但在全球经济一体化下,美国作为一个超级大国,对全球经济影响还是非常大。国内外经济皆承压,特别是高外贸依赖度的城市和国家,经济衰退显着。在这种经济背景下,很多企业、个人难以赚钱,投资选择也受限。而房地产在中国有其独特的特质,当经济好的时候,大家存了闲钱,会选择买房;当经济不好的时候,房产保值能力强,基本能跑赢通胀,大家也会选择买房。始终房地产还是比较稳妥,成为了更多人的储存财富的选择。

 

整体来看,上半年深圳房地产市场呈现的是V型反弹至高位後平稳发展格局。二月,春节叠加疫情的爆发,市场停滞。三月疫情慢慢缓和,至下旬开始有明显反弹。4月市场反弹最为明显,压抑的需求快速释放,成交大幅上升,5、6两月又进入平稳发展阶段。4月的快速反弹引起了政府关注,经济承压下,政府货币财政的政策都较为积极,针对小微企业利好不断,特别是融资端,贷款难度和利率下降。万一出现部分资金违规流入,或者太多热钱涌向房地产,令房地产价格快速上涨的话,担心社会民怨会比较大。

 

政府为压制房价反弹,果断出手,4月中下旬开始频繁出手稳定市场,打击违规炒房、哄抬房价、严查经营贷、下架部分偏离市场合理价格房源等等手段相继出台,5月房价开始稳下来,市场回归於平稳理性。另一方面,政府希望通过加大市场供应,来改善供需不平衡的局面。从土地出让看,政府近两年明显增加了土地供给来稳定房地产市场。今年上半年出让土地多以可售人才房为主,大部分落入安居集团旗下,反映政府想通过安居集团解决房地产结构不均衡问题。以前深圳新增供应大都是商品房,而现在政府逐渐增加保障型住房比例,买不起商品房,居民可以购买安居房。前年开始,安居集团拿地的比例就越来越高,政府对於解决高房价下群众的居住问题,让群众安居乐业的决心还是十分坚定的。


上半年深圳二手房比新房更热,前五个月,新房推盘少,部分客户转向二手,导致二手成交量上升。但是需求大量释放下,大家涌向二手,令二手市场价格出现上升,上半年二手房价格的升幅明显大於新房,导致一二手房价倒挂的情况有所扩大,也让新房市场部分楼盘更受市场关注。这部分楼盘特点是住宅性质加上不错的学校,最後再加上一二手价格倒挂。这类房产最受市场青睐,甚至出现了抢房的情况,带动了市场总体氛围向上。

 

商业地产较住房的投资比例较重,所以最容易受经济环境所影响。今年经济不景气的情况下,商业地产买卖较为低迷也是预期当中,形成住宅市场一枝独秀的格局。商业地产一般属於投资行为,疫情影响下,目前还不是投资的好时候。反过来,商业租赁市场行情还是不错的,一些企业及商家,从高租金区域搬向低租金区域的写字楼或者是商铺,以此缩减经营成本,因此,虽然商业地产新增的租赁需求没有明显增加,但是出现存量租赁市场上的内部流转,还是较为活跃。

 

作者为深圳中原董事总经理郑叔伦

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