【Alan论道】2020上半年深圳楼市总结——疫情冲击下楼市V型反弹

专家分享 - Alan论道 郑叔伦

日期 :2020-07-31


2020上半年最具影響力的事件是疫情爆發,堪稱百年一遇,對全球每一個國家、每一個人來說,都發生了天翻地覆的改變。所有人的生活狀態都被動的改變,大家隔離在家,基本無人出門,經濟活動接近停滯狀態。房地產市場也無法獨善其身,今年春節的房地產市場可能是近幾年春節最冷的時期,市場進入冰點,成交量只有正常時期的一成左右。

 

還未進入春節,市場就迎來史無前例的挑戰,但是人類最難能可貴的地方,就在於會想盡辦法應對、克服一切困難。這一次疫情也一樣,除了全國人民團結合作、無私奉獻抗疫外,各種新興應用也如雨後春筍湧現出來,讓人民去適應疫情下新的生活方式。房地產行業裡,應對疫情主要的對策,就是積極應用互聯網技術。房地產不是高頻而是低頻消費品,所以大家以前的思維是房地產很難通過互聯網來交易,導致房地產互聯網化程度一直以來都比較低。但是疫情爆發改變了這個狀態,現在更多開發商摸索著利用互聯網做推廣促成交,線上售樓處、線上選房、線上直播等手段層出不窮,開發商隔屏服務,大家不用出門就能看到房,不接觸也就不擔心疫情擴散,房地產互聯網化的道路往前邁了一大步。這是現實逼出來的,越是遇到困境,越能激發人的潛能。

 

雖然看房、選房都可以在網上完成,但是房地產始終具有其自身的獨特性,總價高,景觀及朝向等因素,購房者還是實地看房後才會放心,因此目前開發商賣房還是需要通過線上與線下相結合的方式。疫情穩定之後,售樓處還是需要開放。客戶雖然已經養成使用互聯網的習慣,但是這不代表客戶會放棄線下,線下看房仍然是交易的重要環節。互聯網快速發展後,房地產銷售更為立體及多元化。

 

疫情對全球經濟影響也非常大,美國目前仍處於疫情高峰期。反觀雖然國內疫情基本穩定,但在全球經濟一體化下,美國作為一個超級大國,對全球經濟影響還是非常大。國內外經濟皆承壓,特別是高外貿依賴度的城市和國家,經濟衰退顯著。在這種經濟背景下,很多企業、個人難以賺錢,投資選擇也受限。而房地產在中國有其獨特的特質,當經濟好的時候,大家存了閒錢,會選擇買房;當經濟不好的時候,房產保值能力強,基本能跑贏通脹,大家也會選擇買房。始終房地產還是比較穩妥,成為了更多人的儲存財富的選擇。

 

整體來看,上半年深圳房地產市場呈現的是V型反彈至高位後平穩發展格局。二月,春節疊加疫情的爆發,市場停滯。三月疫情慢慢緩和,至下旬開始有明顯反彈。4月市場反彈最為明顯,壓抑的需求快速釋放,成交大幅上升,5、6兩月又進入平穩發展階段。4月的快速反彈引起了政府關注,經濟承壓下,政府貨幣財政的政策都較為積極,針對小微企業利好不斷,特別是融資端,貸款難度和利率下降。萬一出現部分資金違規流入,或者太多熱錢湧向房地產,令房地產價格快速上漲的話,擔心社會民怨會比較大。

 

政府為壓制房價反彈,果斷出手,4月中下旬開始頻繁出手穩定市場,打擊違規炒房、哄抬房價、嚴查經營貸、下架部分偏離市場合理價格房源等等手段相繼出臺,5月房價開始穩下來,市場回歸於平穩理性。另一方面,政府希望通過加大市場供應,來改善供需不平衡的局面。從土地出讓看,政府近兩年明顯增加了土地供給來穩定房地產市場。今年上半年出讓土地多以可售人才房為主,大部分落入安居集團旗下,反映政府想通過安居集團解決房地產結構不均衡問題。以前深圳新增供應大都是商品房,而現在政府逐漸增加保障型住房比例,買不起商品房,居民可以購買安居房。前年開始,安居集團拿地的比例就越來越高,政府對於解決高房價下群眾的居住問題,讓群眾安居樂業的決心還是十分堅定的。


上半年深圳二手房比新房更熱,前五個月,新房推盤少,部分客戶轉向二手,導致二手成交量上升。但是需求大量釋放下,大家湧向二手,令二手市場價格出現上升,上半年二手房價格的升幅明顯大於新房,導致一二手房價倒掛的情況有所擴大,也讓新房市場部分樓盤更受市場關注。這部分樓盤特點是住宅性質加上不錯的學校,最後再加上一二手價格倒掛。這類房產最受市場青睞,甚至出現了搶房的情況,帶動了市場總體氛圍向上。

 

商業地產較住房的投資比例較重,所以最容易受經濟環境所影響。今年經濟不景氣的情況下,商業地產買賣較為低迷也是預期當中,形成住宅市場一枝獨秀的格局。商業地產一般屬於投資行為,疫情影響下,目前還不是投資的好時候。反過來,商業租賃市場行情還是不錯的,一些企業及商家,從高租金區域搬向低租金區域的寫字樓或者是商鋪,以此縮減經營成本,因此,雖然商業地產新增的租賃需求沒有明顯增加,但是出現存量租賃市場上的內部流轉,還是較為活躍。

 

作者為深圳中原董事總經理鄭叔倫

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