居屋跻身自由市场 补地价利弊大拆解

地产楼市 - 精明业主租客

日期 :2020-07-31



雖然新冠肺炎疫情肆虐,不過今年上半年居屋交投持續活躍,政府數據顯示今年上半年二手居屋買賣合約登記(計及居屋自由市場及第二市場)宗數,較去年下半年增加三成,達到2,467宗。居屋交投熾熱,業主難免心思思,盤算一下是否適宜放租甚至出售。

 

不過,無論放租或於自由市場放售,居屋業主都需要先向政府補地價,當中動輒過百萬港元,絕非少數目,業主補價前宜衡量單位樓齡及附近配套,估計單位於自由市場買賣是否物有所值。

 

首先要考慮的是樓齡問題,在房委會三十年擔保期的限制下,樓齡超過二十年的居屋單位,本身較難獲批九成樓按,變相削弱了綠表及白表客可以用低首期上車的優勢。倘若將單位直接補地價,當做私人樓宇出售,反而可以將出售對象擴大至一般未能符合白表入息資格的買家。例如市區盤鑽石山的龍蟠苑,樓齡達三十年,在第二市場難以做到高成數按揭,該盤的業主大多已經補地價將居屋單位於私人市場放售。


鑽石山的龍蟠苑,樓齡達三十年,該盤的業主大多已補地價將居屋單位於私人市場放售。

 

相反,若是近年才出售的新公營房屋,補地價的需要較低。例如於2013年發售的青衣綠悠雅苑,由於樓齡新,綠白表客可做高成數樓按,所以絕少業主會補地價放售,由2018年至今的成交幾乎「清一色」屬未補地價成交。

 

另外,補地價前宜先考慮單位的地區及配套等基本因素,是否能夠吸引私人買家。因為單位一旦補地價後,目標買家便不再是綠表白表客,而是自由市場上一批收入較高的買家。若果居屋單位位處較偏遠或是老化社區,又或是屬於單幢的居屋,都會較難吸引私樓買家。此時一動不如一靜,繼續留守居屋二手市場,反而可以爭取讓綠表白表客趁低價上車。



相關放盤

龍蟠苑https://bit.ly/3hWXUNB

綠悠雅苑:https://bit.ly/2WGLGkD

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