买个长住安乐窝 蓝筹屋苑VS靓装新盘边样好?

地产楼市 - 精明业主租客

日期 :2020-12-23


對於家庭客或希望買入一個長住安樂窩者,可能會遇上買藍籌屋苑抑或靚裝新盤或半新盤的人生交叉點。藍籌屋苑如太古城、黃埔花園、沙田第一城等佔盡地利兼社區配套完善,單位開則實用四正,成交長期活躍。靚裝新盤或半新盤則通常拖喼即可入住,單位設計時尚,會所設施吸引,給人五星級的家感覺。計劃買樓長住的用家,在兩者之間應怎樣取捨?


稱得上傳統藍籌屋苑,必定有大批捧場客,當中太古城位處港島東區核心住宅地段,坐擁大量則王盤,更重要的是,現在太古城平均實用面積呎價僅約19,000多元,絕對是不少人心目中的理想居所。相比不少九龍或新界區新盤或半新盤,實用面積呎價過20,000元者比比皆是。


這現象不是太古城獨有,九龍區藍籌屋苑黃埔花園,平均實用面積呎價約16,000元,沙田第一城約17,000元,而樓齡超過40年的美孚新邨,實用面積呎價更低見約14,000元。反觀將軍澳、大圍、啟德等地區的後起之秀,實用面積呎價逾20,000元是基本入場門檻,兩者主要在於樓齡差距及設計,但地利、配套、開則實用程度,藍籌屋苑仍有叫座力。


要回答藍籌屋苑與靚裝新盤邊樣好這提問,可從以下多角度考慮。


開則及設計方面,內櫳設計上傳統藍籌屋苑少有黑廁,梗廚更是基本設施,當年建屋採用多方向設計,即一屋有兩至三個座向設有窗戶,但窗戶普遍較細。此外,太古城及沙田第一城部分單位,更有「則王」的美譽,其實用率之高不言而喻。

太古城貴為傳統藍籌屋苑,坐擁大量則王盤,平均實用面積呎價僅約19,000元。

至於近十年建成的新盤,較有機會出現黑廁及開放式廚房。雖然,近年流行落地玻璃或露台,採光較充足,但通常只有一個或兩個座向有窗戶,其他方向需面壁。另外,由於新盤多設工作平台及露台,就算走進實用面積相若的單位,傳統藍籌屋苑往往令人感覺更大,而新盤卻難以明白消失了的空間在哪裏。


不過,買逾30至40多年樓齡的藍籌屋苑,維修問題是重要考慮因素,一般30年樓齡以上要預留資金做大維修,另單位的窗戶、電線、渠、水管及地板等或會老化,買入後或需要全屋更換,涉及一定裝修成本。反之,新盤或半新盤往往可搬入即住,省卻不少裝修支出。


外在配套方面,傳統藍籌屋苑如黃埔花園,因當年未流行會所及休憩設施,要游水、做Gym及參加興趣班,需要自費入會,才能享用會所服務。當然,所謂的會所的規模及設備亦與今時今日的新盤有一段距離,一般僅提供最基本的會所服務。


相對上,近十年建成的大型新盤,數萬至數十萬平方呎會所及活動空間成為賣點之一,兒童遊玩區、精緻園林、多功能活動室、宴會廳、咖啡廳、燒烤場、室內外游池等應有盡有。不過,新盤的星級設施,成本自然羊毛出在羊身上,近年新盤每呎管理費高達四至六元,傳統屋苑則約二至四元,對於較少使用會所設施的住客,值得考慮相關成本。

沙田第一城樓齡介乎33至40年,再住十至廿年後,日後出售時的按揭年期未必能長達30年。

最後一個考慮點,是日後轉售問題,由於太古城、黃埔花園、沙田第一城及美孚新邨等藍籌盤,樓齡動輒30以上,後者更有座數樓齡逾50多年。一般而言,40年樓齡以上的單位,將來轉售單位時,下一手買家未必做到30年的按揭期限。就算不打算再搬,對於計劃住到55歲後用自住單位敍造逆按揭的用家,更要留意樓齡一旦過50年,按揭證券公司將要根據個別單位情況作評估是否批核,並有機會要求出示檢樓證明,或存在一定變數。

藍籌屋苑 新盤 實用面積 按揭

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