减赤关键 中环海滨地王生不逢时?

地产楼市-城中热话

2020-07-27

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全城矚目的中環新海濱3號用地(中環新海濱民耀街用地)將於本季登場,但面對中美貿易戰加上新冠肺炎疫情雙重夾擊,商業市道前景未被看好,準地王能否善價而沽成疑,更有可能直接影響庫房收入。

 

這幅中環核心商業地王,位於皇后像廣場以北,鄰近國金二期,佔地達51.6萬平方呎,分兩期發展,總樓面逾184萬平方呎。今年初,市場對地皮的估值普遍仍看好,個別測量師的估值逾900億元,每呎樓面地價約五萬元,有望再打破地皮造價紀錄,支持庫房收入再創新高。


中環新海濱3號用地估值被市場調低,加上「雙信封」式招標,意味批價有機會低上加低。

 

惟面對中美貿易戰及疫情的雙重夾擊,各界紛紛下調地皮的估值,個別調整幅度逾四成,最低估價不足370億元。政府更表明,今次將採用「雙信封」式招標,即除標價外,項目的規劃設計及技術細節亦會在考慮之列,故未必是價高者得,批價更有機會低上加低。

 

一般而言,貴重地皮照理會在經濟較好的時期推出,一來避免予人土地被賤賣之觀感,二來若出現流標,將為市場帶來波動、影響市場氣氛、左右該區樓價,更直接是影響該年度的庫房收入。參考過去四個財政年度的政府收入中,地價佔了整體庫房收入的接近四分之一,大約1,100億至1,600億元,當中以公開拍賣及招標為主要來源,故這幅中環「巨無霸」地皮絕對舉足輕重,成庫房收入關鍵。

 

為應對疫情,政府近月推出多輪紓困措施,庫房早已元氣大傷,估計本財年的財赤有機會大增至約2,800億元或以上,靠這幅中環地皮或有助幫補收入、為政府減赤。不過,先是五月啟德商業地流標,加上各區甲廈空置率仍持續高企,租金跌勢未止,商業樓面前景不容樂觀,此時候推出如此貴重靚地,是否仍能發揮應有作用,大家拭目以待。


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