减赤关键 中环海滨地王生不逢时?

地产楼市-城中热话

2020-07-27


全城瞩目的中环新海滨3号用地(中环新海滨民耀街用地)将於本季登场,但面对中美贸易战加上新冠肺炎疫情双重夹击,商业市道前景未被看好,准地王能否善价而沽成疑,更有可能直接影响库房收入。

 

这幅中环核心商业地王,位於皇后像广场以北,邻近国金二期,占地达51.6万平方尺,分两期发展,总楼面逾184万平方尺。今年初,市场对地皮的估值普遍仍看好,个别测量师的估值逾900亿元,每尺楼面地价约五万元,有望再打破地皮造价纪录,支持库房收入再创新高。


中环新海滨3号用地估值被市场调低,加上「双信封」式招标,意味批价有机会低上加低。

 

惟面对中美贸易战及疫情的双重夹击,各界纷纷下调地皮的估值,个别调整幅度逾四成,最低估价不足370亿元。政府更表明,今次将采用「双信封」式招标,即除标价外,项目的规划设计及技术细节亦会在考虑之列,故未必是价高者得,批价更有机会低上加低。

 

一般而言,贵重地皮照理会在经济较好的时期推出,一来避免予人土地被贱卖之观感,二来若出现流标,将为市场带来波动、影响市场气氛、左右该区楼价,更直接是影响该年度的库房收入。参考过去四个财政年度的政府收入中,地价占了整体库房收入的接近四分之一,大约1,100亿至1,600亿元,当中以公开拍卖及招标为主要来源,故这幅中环「巨无霸」地皮绝对举足轻重,成库房收入关键。

 

为应对疫情,政府近月推出多轮纾困措施,库房早已元气大伤,估计本财年的财赤有机会大增至约2,800亿元或以上,靠这幅中环地皮或有助帮补收入、为政府减赤。不过,先是五月启德商业地流标,加上各区甲厦空置率仍持续高企,租金跌势未止,商业楼面前景不容乐观,此时候推出如此贵重靓地,是否仍能发挥应有作用,大家拭目以待。


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