【说楼解按】2020年上半年按市回顾(下)

专家分享-说楼解按

2020-07-27

今年按揭市场较令人关注的是,银行在楼市转旺、银行结余上升、息率下跌的环境下却接连上调按息及削减优惠,楼按取态亦持续保守。由於环球新冠肺炎疫情之广泛爆发属前所未见,多国疫情仍严峻,令全球经济受冲击并带连锁性影响,经济复苏时间难以掌控;加上中美关系愈趋紧张,市场仍存多方面不确定性。本地疫情缓和近3个月後最近再次反弹,经济已难免下滑,失业率上升,银行面对市场潜在风险警觉性增加,在避险因素下楼按取态趋於保守。

 

再者,今年息率向下或令银行净息差受压,银行以大型银行为首现阶段对於控制资金成本重要性放前,在大型银行具指标性调整下,其他银行亦相续跟随调整按揭。今年银行接连调整按揭後,一般400多万元按揭金额之按息由年初约H加1.3厘,上调至H加1.5厘,现金回赠由高达贷款额1.5%,降至0.2%,600万元以上较大按揭金额之按息可低至H加1.45厘,现金回赠提高至0.5%,而大型银行之转按现金回赠则一律降至0.2%。今年银行除了进一步控制资金成本,亦反映银行看淡转按业务,并扭转过往客户「每两年转一转」转按成风影响银行按揭收益的经营环境。

 

尽管今年银行上调按息,但实际加幅轻微,仅累达0.2厘,美国大幅减息令港元拆息跌幅亦扩大,足令H按息跌幅抵销银行加息幅度之余,亦较年初享有减息幅度,现时调整後之市场H按息一般为1.76厘,较年初封顶息率水平2.5厘等同可享减息0.74厘,用家仍受惠於减息,故此银行上调按息对楼市未构成影响。今年美国为应对新冠肺炎疫情累计减息达1.5厘至历史低水平,原则上港息应贴近美息,但去年第四季至今港元拆息持续高於美息,反映银行保留资金意欲较大。随着港元呈现强势,金管局已多次向市场注资,银行结余由今年首季约540亿元,上升至最近为1,800亿元水平;银行流动性显着增加下,与楼按相关的1个月拆息由年初高逾2厘水平,降至最近为0.26厘,港元拆息逐步回落至较趋近美息。

 

美国疫情仍严峻,超低息及宽松货币政策须长时间维持,美国联储局已预计目前低息水平须维持至2022年,并持续无限量QE,港息跟随美息下,意味本港息率在较长时间仍维持甚低水平,近月楼市向好,或吸引部分资金流入楼市,对楼市带来支持。近月拆息下跌令H按息自4月底起跌穿P按封顶息,并与P按息差拉阔,在H按减息优势下,H按市场比例由年初约80%,推升至5月份达91%,相信今年H按仍会继续主导巿场。


作者为中原按揭董事总经理王美凤

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