【说楼解按】2020年上半年按市回顾(下)

专家分享-说楼解按

2020-07-27

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今年按揭市場較令人關注的是,銀行在樓市轉旺、銀行結餘上升、息率下跌的環境下卻接連上調按息及削減優惠,樓按取態亦持續保守。由於環球新冠肺炎疫情之廣泛爆發屬前所未見,多國疫情仍嚴峻,令全球經濟受衝擊並帶連鎖性影響,經濟復甦時間難以掌控;加上中美關係愈趨緊張,市場仍存多方面不確定性。本地疫情緩和近3個月後最近再次反彈,經濟已難免下滑,失業率上升,銀行面對市場潛在風險警覺性增加,在避險因素下樓按取態趨於保守。

 

再者,今年息率向下或令銀行淨息差受壓,銀行以大型銀行為首現階段對於控制資金成本重要性放前,在大型銀行具指標性調整下,其他銀行亦相續跟隨調整按揭。今年銀行接連調整按揭後,一般400多萬元按揭金額之按息由年初約H加1.3厘,上調至H加1.5厘,現金回贈由高達貸款額1.5%,降至0.2%,600萬元以上較大按揭金額之按息可低至H加1.45厘,現金回贈提高至0.5%,而大型銀行之轉按現金回贈則一律降至0.2%。今年銀行除了進一步控制資金成本,亦反映銀行看淡轉按業務,並扭轉過往客戶「每兩年轉一轉」轉按成風影響銀行按揭收益的經營環境。

 

儘管今年銀行上調按息,但實際加幅輕微,僅累達0.2厘,美國大幅減息令港元拆息跌幅亦擴大,足令H按息跌幅抵銷銀行加息幅度之餘,亦較年初享有減息幅度,現時調整後之市場H按息一般為1.76厘,較年初封頂息率水平2.5厘等同可享減息0.74厘,用家仍受惠於減息,故此銀行上調按息對樓市未構成影響。今年美國為應對新冠肺炎疫情累計減息達1.5厘至歷史低水平,原則上港息應貼近美息,但去年第四季至今港元拆息持續高於美息,反映銀行保留資金意欲較大。隨著港元呈現強勢,金管局已多次向市場注資,銀行結餘由今年首季約540億元,上升至最近為1,800億元水平;銀行流動性顯著增加下,與樓按相關的1個月拆息由年初高逾2厘水平,降至最近為0.26厘,港元拆息逐步回落至較趨近美息。

 

美國疫情仍嚴峻,超低息及寬鬆貨幣政策須長時間維持,美國聯儲局已預計目前低息水平須維持至2022年,並持續無限量QE,港息跟隨美息下,意味本港息率在較長時間仍維持甚低水平,近月樓市向好,或吸引部分資金流入樓市,對樓市帶來支持。近月拆息下跌令H按息自4月底起跌穿P按封頂息,並與P按息差拉闊,在H按減息優勢下,H按市場比例由年初約80%,推升至5月份達91%,相信今年H按仍會繼續主導巿場。


作者為中原按揭董事總經理王美鳳

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