【Alan论道】大湾区融合,深圳将迎来香港购房军团

专家分享 - Alan论道 郑叔伦

日期 :2020-12-03


經濟發展相當於財富增長,而財富增長相當於資金流動速度,資金流動速度愈快,財富增長率就愈高,經濟發展就愈好。資金流動,取決於人流、物流、資訊流……等,人不流動,自然就會降低消費,從而降低資金流動,這也是為什麼疫情爆發期間,嚴重打擊經濟發展的原因。物流就是貿易,一買一賣,才會有物流的出現,去年開始的中美貿易摩擦,降低雙方的物流,從而影響雙方的經濟發展。在互聯網時代,資訊流對經濟影響力逐步提升,電商平臺像天貓,雙11當天又打破紀錄,一天創下4982億銷售額,換算下來就是每秒鐘576萬。

 

大灣區建立的理念,就是打破城市之間的壁壘,共同組建一個巨大的經濟圈。9+2的大灣區裡面,鼓勵人流、物流、資訊流、資金流,因為經濟發展就是建立在流動,無論是外迴圈,還是內迴圈,甚至是雙迴圈,重點還是在流動,所以不僅需要迴圈,還需要提升迴圈的速度。總括而言,大灣區的發展方向,必須是加快在大灣區裡面的迴圈速度,最終達到9+2融合的目標。近期,深圳被委以重任,成為大灣區發展的引擎,目的就是要讓深圳發啟流動的力量,所以預計在人流、物流、資訊流、資金流等領域,將會有更多及更大的政策支持出臺。

2019年11月,香港居民獲豁免所需的在大灣區本地居住、學習或工作年限證明,以及繳納個人所得稅及社保條件,使香港居民享有與當地居民同等的待遇。但深圳作為限購城市,一直未出臺港人購房相關細則,僅前海地區發佈了12項惠港澳居民政策。目前,港人在深圳購買商業用房,仍受《關於規範境外機構和境外個人購買商品房的通知(深國房〔2007〕254號)》的約束,例如不允許港人在深圳購買公寓產品,有少數港人為了購買公寓,採取註冊公司的方式,以公司名義去購買,手續當然比較複雜,稅費也會相應增加。

 

深圳“限外令”的政策影響下,雖然近年來港人來大灣區的購房人群不斷擴大,但是深圳卻沒有發現港人購房比例拉升。據統計資料顯示,去年港人在大灣區置業,多選擇在珠海、惠州、中山等地。2020年疫情下,他們更是成為大灣區購房外區客戶的主力軍。據中原統計,今年以來中山迎來外區客戶占比中,香港客戶比例已超過深圳客戶比例,反映港人對大灣區置業的需求正在持續壯大,購買力強大的港人購房軍團逐步形成。

為了加速大灣區融合,近期再提到港人在深圳“同等待遇”將進一步完善落實,其中包括倡議買房時香港戶口=深圳戶口。如果政策落地執行的話,未來港人在深圳的購房細則會逐步出臺,意味著“限外令”將不再適用於港人。港人將在深圳得到其他大灣區同等購房條件。在住宅方面,香港居民或者更優於深圳戶口,因為沒有三年社保限制,只要持有香港身份證,無條件可以在深圳買一夥住房。如果港人購房軍團殺到,相信無論是新房還是存量房,將會刺激深圳住宅市場的成交量。

 

而對於商辦市場,港人等同深圳戶口的購房條件,意味著港人不再限購,相信深圳商辦地產將迎來春天。過去香港客戶在深圳商辦市場一直扮演著重要角色,在“限外令”之前,從中原的成交分析統計顯示,港人購房占比高達“50%”,占了半壁江山,這個跟港人投資房產的習慣息息相關,跟深圳人集中投資住房不一樣,港人投資選擇比較分散,對商業地產比較接受。香港客戶對於投資商辦物業向來情有獨鍾,“收租”觀念強,深圳商辦物業回報率普遍達到4-5%,同時深圳商辦物業中小面積、中低總價的選擇眾多,更符合他們的投資需求。

相信不久的將來,港人大概率不再受限外令所約束,代表香港客戶即將開始,不再需要採用註冊公司的途徑,可以名正而順以個人名義買商辦物業,包括公寓、寫字樓、商鋪…等類型物業,還同樣享受不限購的待遇,買多少都不受限制。屆時相信香港客戶將大量湧入,畢竟限外令執行已經那麼長的時間,期間累積的購買力可想而知有多大,一旦政策放開,所釋放出來的購買力,好比對市場投入了核彈,為多年平靜的商辦市場帶來爆發!

 

作者為深圳中原董事總經理鄭叔倫

鄭叔倫 中原地產 大灣區 Alan論道

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