【说楼解按】低息环境运用供楼扣税额着数吗?(下)

专家分享 - 说楼解按

日期 :2020-07-13


上期提及如何使用20個課稅年度的供樓扣稅額,視乎該年按息支出是否最貼近或達到10萬元扣稅額上限,當中亦視乎未來換樓計劃,以及餘下扣稅年期等。供樓利息扣稅優惠自1998至1999年度推行,對於一些已幾近用畢15個年度扣稅額的業主來說,或僅餘下5個年度可供扣稅,業主可按實際情況及置業計劃決定是否使用扣稅額。以按揭額約550萬元及現時低按息約1.85厘計算,一年按揭利息約10萬元,剛可用盡10萬元扣稅額。換言之,若按揭額較細,在現時低息時期便未可用盡扣稅額;用家若於短期內將換樓,所需之按揭額較大,足額使用扣稅額的機會便較高。若果剩餘可扣稅年期不多,而未來還有較長的供樓計劃,可看看該年度按息支出是否可用盡扣稅額來決定是否使用優惠。

 

使用供樓扣稅額的條件是物業須為納稅人的主要居所,換言之,若按揭物業屬於樓花,並未供入伙居住、又或物業屬於工商舖類別,均不可用作扣稅。在現行印花稅措施下,不少夫婦傾向以單人持有物業,因可保留另外一人之首置印花稅優惠名額,這亦方便扣稅,因可單人用盡10萬元按息扣稅額。若以聯權共有方式持有物業,不論按揭供款是否只由一人負擔,每人可扣除之款額分別只限於5萬元;夫婦亦可選擇合併評稅作比較,視乎哪種方式較節省稅項。至於兩夫婦各自擁有一所物業,卻不等於兩人皆可使用10萬元扣稅額,原因是兩夫婦被視為只有一個共同住所,故此仍只有其中一個物業之按息可用作扣稅。對於現時首置業主年輕化,父母購買單位,由子女名義持有物業,按揭供款由父母支付,父母又可否填報該物業之按息作扣稅之用?由於扣稅額只供按揭物業之業主申報,故父母不可使用有關扣稅優惠。

 

低息環境下不少用家透過轉按套現或以現契樓套現,以套取資金作為投資或其他用途。若然只屬轉換按揭而沒有涉及套現,例如用家為了慳息將現時居所轉按,轉按金額維持原有尚欠按揭額,那麼轉按後之供樓利息仍可用作扣稅。但若果轉按涉及套現又或現契物業套現,套現金額所涉及之利息是不可用作扣稅,因為那是額外借貸金額,而並非用作原先購置居所之用。例如用家原有按揭尚欠200萬元,但轉按套現金額達350萬元,那麼原有200萬元按揭利息仍可扣稅,但套現出來之150萬元貸款利息便不可用於扣稅。


作者為中原按揭董事總經理王美鳳

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