【说楼解按】低息环境运用供楼扣税额着数吗?(下)

专家分享-说楼解按

2020-07-13

上期提及如何使用20个课税年度的供楼扣税额,视乎该年按息支出是否最贴近或达到10万元扣税额上限,当中亦视乎未来换楼计划,以及余下扣税年期等。供楼利息扣税优惠自1998至1999年度推行,对於一些已几近用毕15个年度扣税额的业主来说,或仅余下5个年度可供扣税,业主可按实际情况及置业计划决定是否使用扣税额。以按揭额约550万元及现时低按息约1.85厘计算,一年按揭利息约10万元,刚可用尽10万元扣税额。换言之,若按揭额较细,在现时低息时期便未可用尽扣税额;用家若於短期内将换楼,所需之按揭额较大,足额使用扣税额的机会便较高。若果剩余可扣税年期不多,而未来还有较长的供楼计划,可看看该年度按息支出是否可用尽扣税额来决定是否使用优惠。

 

使用供楼扣税额的条件是物业须为纳税人的主要居所,换言之,若按揭物业属於楼花,并未供入伙居住、又或物业属於工商舖类别,均不可用作扣税。在现行印花税措施下,不少夫妇倾向以单人持有物业,因可保留另外一人之首置印花税优惠名额,这亦方便扣税,因可单人用尽10万元按息扣税额。若以联权共有方式持有物业,不论按揭供款是否只由一人负担,每人可扣除之款额分别只限於5万元;夫妇亦可选择合并评税作比较,视乎哪种方式较节省税项。至於两夫妇各自拥有一所物业,却不等於两人皆可使用10万元扣税额,原因是两夫妇被视为只有一个共同住所,故此仍只有其中一个物业之按息可用作扣税。对於现时首置业主年轻化,父母购买单位,由子女名义持有物业,按揭供款由父母支付,父母又可否填报该物业之按息作扣税之用?由於扣税额只供按揭物业之业主申报,故父母不可使用有关扣税优惠。

 

低息环境下不少用家透过转按套现或以现契楼套现,以套取资金作为投资或其他用途。若然只属转换按揭而没有涉及套现,例如用家为了悭息将现时居所转按,转按金额维持原有尚欠按揭额,那麽转按後之供楼利息仍可用作扣税。但若果转按涉及套现又或现契物业套现,套现金额所涉及之利息是不可用作扣税,因为那是额外借贷金额,而并非用作原先购置居所之用。例如用家原有按揭尚欠200万元,但转按套现金额达350万元,那麽原有200万元按揭利息仍可扣税,但套现出来之150万元贷款利息便不可用於扣税。


作者为中原按揭董事总经理王美凤

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