【Alan论道】六月新房供应大增,二手网上签约破万

专家分享-Alan论道

2020-07-10

6月,深圳新房住宅成交3343伙,面积共计335820.79平;深圳二手住宅成交10594伙,面积共计905670.66平。二手住宅网签超过一万伙,二手房单月破万,这几年都没有出现过。上一次二手过万伙还要追溯到2016年3月,多月成交破万则集中在2015年。


6月二手成交破万爲什麽会出现呢?并不是说现在市场非常火,实际上今年上半年总体来看,并不是特别火,主要还是受疫情影响,市场成交结构出现了非常大的变化。2、3月疫情冲击,原本的购房需求延後,这部分需求到後面的月份才释放出来。平均来看,今年上半年比较平稳,还算不上是非常好。今年主要是第一季度太冷了,造就了二季度的成交回补。疫情冲击下的成交不均衡,造成了6月成交破万,所以只可以说是迟来的小阳春罢。

 

 

 

当前情况,全球仍处于疫情高峰,经济下行压力大增,经济形势难以盲目乐观,市场还不具备特别火的条件。疫情令全球经济增长承压,全球纷纷实行宽松的货币政策来救经济。以往的金融风暴下,各国通过印钞票来缓解经济压力,从而导致这时资産价格通常都会往上涨。疫情风暴也是同样的道理,印钞票最多的是美国,美国钞票大幅往外溢,导致美股、港股等等已经开始往上升。

 

中国反而没有太大的货币宽松政策,只是通过多次降准来降低企业融资难度与成本,帮助企业渡过难关。房地産也有部分金融支援,部分投资者往房地産市场投资,但还没有发现出现太大规模的情况,只是让房地産市场没有摔下来,没有出现崩盘,但是又不致於疯涨,只是让市场平稳发展而已。全国情况看,市场好的时候,各地都普涨,但是目前遇到压力下,客户买房选择倾向於汰弱留强,一线城市比二三四线城市好不少,因爲市场有压力时,有竞争力及价值高的城市表现更好。


全国来看,深圳在疫情後表现可以说是一枝独秀,深圳虽然外来人口多,但疫情控制的比较好,病例少,加上经济基础强,所以最终反弹快,楼市表现优秀。深圳市场分化也较爲严重,客户的选择也是汰弱留强,优秀的房産更受市场关注。目前看优质资産需要具备以下特点,一是住宅性质,深圳住宅供应少,从土地供应看,今年土地拍卖多是人才房性质,且多数被安居集团拿下,未来住宅供应量紧张,住宅类房産未来看好其表现。而且住宅相对公寓来说,无论是房屋布局还是周边居住环境、配套设施、宜居性等都明显更胜一筹。如果再能有学位,那就更好了。

 

深圳是一个移民城市,经过几十年的发展,实际居住人口早已超过2000万,教育资源相对紧张,小孩教育已经成爲买房的重要因素。住宅加学位是家长购房的首选。近期深圳出现的网红盘就是此类,住宅性质加上不错的学校,又正好处於热点区域,近九千人抢购三百多伙,供不应求的矛盾爆发。最後再加上价格倒挂,对客户的吸引力非常大,买到就赚到,客户购买动力十足。


二手房市场比较火,成交量一般都走在价格前面,成交量的上升或多或少擡高了二手价格。但是一手目前处於限价政策下,导致了一二手房价倒挂现象更爲严峻。六月新房也爆发,推盘量骤增,可以说是今年首个推盘高峰。整个月新房成交量跟上个月差不多,但关注度远高於上个月,主要是推盘量大增,加上网红盘入市,吸引了全城关注。一手跟二手表现都不错,二手破万,一手由於前几月供应过少,本月大幅增加供应,打破供求矛盾。

 

香港方面,虽然一河之隔,受到疫情的影响不算特别严重,但美国大量印钞票,热钱流入香港,让香港投资氛围浓厚,股市、楼市表现都很不错。六月香港罕见推出全新盘,让香港近年少见的热销场面再次出现,又出现了排队看房、选房的情况。香港一二手市场都挺火,虽然经济表现不佳,但对楼市似乎没什麽影响。

香港最大的问题是商业地産,疫情对金融、航空、餐饮等行业影响非常大。香港写字楼、商铺也大受影响,部分企业选择将办公楼搬迁到低租金区域,缩减成本。而商铺影响最大,特别是旅游区商铺,如尖沙咀、铜锣湾、中环等中心区,一般来说金融中心也是商业中心,消费不仅仅是本地人,更加依赖游客,这些地方旅客消费占比比较大。而香港目前防疫措施比较严,旅客减少的非常厉害。商业旺铺就很难有生意,不得不选择关铺。而以前,在这些区域,是很少能见到铺位关闭的。旅客大降之後,消费也跌下来,铺位空置,导致租金下降,而且幅度不小,旅游区个别铺位元元部分跌幅更改高达到50%。

 

深港距离近,往来方便,但防疫措施严控下,来回一趟需要隔离28天,导致两地交流骤降,经济影响大。政府目前也在考虑啓动广东、香港两地互认健康码,让两地往来更方便。这对两地经济和房地産来说都是好事,不仅促进经济交流,更加增加房地産市场需求,以前广东人到香港买房、香港人到深圳购置房産的都有不少。如果7月份能够推动健康码,让部分人不受隔离限制的话,两地交流动起来,对两地房地産也是一股不小支持力量。特别是现在香港一些核心商铺、写字楼价格下跌比较多,也会激起内地客户的购买欲望。而深圳发展快速,在大湾区地位凸显,前景广阔,互动加强也会让港人增加在深圳买房。

 

作者为深圳中原董事总经理郑叔伦

请先登入或注册成为会员