【Alan论道】六月新房供应大增,二手网上签约破万

专家分享 - Alan论道 郑叔伦

日期 :2020-07-10


6月,深圳新房住宅成交3343伙,面積共計335820.79平;深圳二手住宅成交10594伙,面積共計905670.66平。二手住宅網簽超過一萬伙,二手房單月破萬,這幾年都沒有出現過。上一次二手過萬伙還要追溯到2016年3月,多月成交破萬則集中在2015年。


6月二手成交破萬爲什麽會出現呢?並不是說現在市場非常火,實際上今年上半年總體來看,並不是特別火,主要還是受疫情影響,市場成交結構出現了非常大的變化。2、3月疫情沖擊,原本的購房需求延後,這部分需求到後面的月份才釋放出來。平均來看,今年上半年比較平穩,還算不上是非常好。今年主要是第一季度太冷了,造就了二季度的成交回補。疫情沖擊下的成交不均衡,造成了6月成交破萬,所以隻可以說是遲來的小陽春罷。

 

 

 

當前情況,全球仍處于疫情高峰,經濟下行壓力大增,經濟形勢難以盲目樂觀,市場還不具備特別火的條件。疫情令全球經濟增長承壓,全球紛紛實行寬松的貨幣政策來救經濟。以往的金融風暴下,各國通過印鈔票來緩解經濟壓力,從而導緻這時資産價格通常都會往上漲。疫情風暴也是同樣的道理,印鈔票最多的是美國,美國鈔票大幅往外溢,導緻美股、港股等等已經開始往上升。

 

中國反而沒有太大的貨幣寬松政策,隻是通過多次降準來降低企業融資難度與成本,幫助企業渡過難關。房地産也有部分金融支援,部分投資者往房地産市場投資,但還沒有發現出現太大規模的情況,隻是讓房地産市場沒有摔下來,沒有出現崩盤,但是又不緻於瘋漲,隻是讓市場平穩發展而已。全國情況看,市場好的時候,各地都普漲,但是目前遇到壓力下,客戶買房選擇傾向於汰弱留強,一線城市比二三四線城市好不少,因爲市場有壓力時,有競爭力及價值高的城市表現更好。


全國來看,深圳在疫情後表現可以說是一枝獨秀,深圳雖然外來人口多,但疫情控制的比較好,病例少,加上經濟基礎強,所以最終反彈快,樓市表現優秀。深圳市場分化也較爲嚴重,客戶的選擇也是汰弱留強,優秀的房産更受市場關注。目前看優質資産需要具備以下特點,一是住宅性質,深圳住宅供應少,從土地供應看,今年土地拍賣多是人才房性質,且多數被安居集團拿下,未來住宅供應量緊張,住宅類房産未來看好其表現。而且住宅相對公寓來說,無論是房屋佈局還是周邊居住環境、配套設施、宜居性等都明顯更勝一籌。如果再能有學位,那就更好了。

 

深圳是一個移民城市,經過幾十年的發展,實際居住人口早已超過2000萬,教育資源相對緊張,小孩教育已經成爲買房的重要因素。住宅加學位是家長購房的首選。近期深圳出現的網紅盤就是此類,住宅性質加上不錯的學校,又正好處於熱點區域,近九千人搶購三百多伙,供不應求的矛盾爆發。最後再加上價格倒掛,對客戶的吸引力非常大,買到就賺到,客戶購買動力十足。


二手房市場比較火,成交量一般都走在價格前面,成交量的上升或多或少擡高了二手價格。但是一手目前處於限價政策下,導緻了一二手房價倒掛現象更爲嚴峻。六月新房也爆發,推盤量驟增,可以說是今年首個推盤高峰。整個月新房成交量跟上個月差不多,但關注度遠高於上個月,主要是推盤量大增,加上網紅盤入市,吸引了全城關注。一手跟二手錶現都不錯,二手破萬,一手由於前幾月供應過少,本月大幅增加供應,打破供求矛盾。

 

香港方面,雖然一河之隔,受到疫情的影響不算特別嚴重,但美國大量印鈔票,熱錢流入香港,讓香港投資氛圍濃厚,股市、樓市表現都很不錯。六月香港罕見推出全新盤,讓香港近年少見的熱銷場面再次出現,又出現了排隊看房、選房的情況。香港一二手市場都挺火,雖然經濟表現不佳,但對樓市似乎沒什麽影響。

香港最大的問題是商業地産,疫情對金融、航空、餐飲等行業影響非常大。香港寫字樓、商鋪也大受影響,部分企業選擇將辦公樓搬遷到低租金區域,縮減成本。而商鋪影響最大,特別是旅遊區商鋪,如尖沙咀、銅鑼灣、中環等中心區,一般來說金融中心也是商業中心,消費不僅僅是本地人,更加依賴遊客,這些地方旅客消費占比比較大。而香港目前防疫措施比較嚴,旅客減少的非常厲害。商業旺鋪就很難有生意,不得不選擇關鋪。而以前,在這些區域,是很少能見到鋪位關閉的。旅客大降之後,消費也跌下來,鋪位空置,導緻租金下降,而且幅度不小,旅遊區個別鋪位元元部分跌幅更改高達到50%。

 

深港距離近,往來方便,但防疫措施嚴控下,來回一趟需要隔離28天,導緻兩地交流驟降,經濟影響大。政府目前也在考慮啓動廣東、香港兩地互認健康碼,讓兩地往來更方便。這對兩地經濟和房地産來說都是好事,不僅促進經濟交流,更加增加房地産市場需求,以前廣東人到香港買房、香港人到深圳購置房産的都有不少。如果7月份能夠推動健康碼,讓部分人不受隔離限制的話,兩地交流動起來,對兩地房地産也是一股不小支持力量。特別是現在香港一些核心商鋪、寫字樓價格下跌比較多,也會激起內地客戶的購買欲望。而深圳發展快速,在大灣區地位凸顯,前景廣闊,互動加強也會讓港人增加在深圳買房。

 

作者為深圳中原董事總經理鄭叔倫

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