【说楼解按】低息环境运用供楼扣税额着数吗?(上)

专家分享 - 说楼解按

日期 :2020-07-07


新冠肺炎疫情紓緩措施下,2018/19部分期限稅款交稅時限自動順延3個月,部分人士未交稅便再收到新一課稅年度報稅表,又是準備填交報稅表的時候。要慳稅必然要學懂用盡免稅額,供樓人士關注的是如何以供樓利息扣稅。

 

由2017/18課稅年度起,可申請扣除居所貸款利息的年期由15年,延長至20個課稅年度,以減輕供樓人士的交稅負擔,最高扣稅額為每年10萬元。20個扣稅年期可連續或不連續使用,由納稅人自由選擇;現時平均新批按揭年期已達27年,不少供樓人士選用30年還款期,何時及如何使用供樓利息扣稅額較著數?簡單來說,實質上是視乎該年按息支出是否最貼近或達到10萬元扣稅額上限。若果該年度已可用盡按息扣稅額,基本上已沒有所謂「蝕底」,但是否可用盡扣稅額又或何時用扣稅額;實際上亦視乎一些因素影響包括按息水平、按揭餘額及年期、未來換樓計劃、餘下多少扣稅年期等。


例如300萬元按揭額計,以現時按息不足2厘計,一年按息支出僅約55,000元,若短期內已有生育換樓計劃,或可考慮在按揭額及按息支出增加時才使用扣稅額。

 

由於按揭以息隨本減方式計算利息,開首數年的利息比例較高,足額使用10萬元扣稅額的機會亦較大。以550萬元按揭額、30年還款期為例,按目前息率計算,首年按息支出約101,671元,足可用盡按息扣稅額;若供樓至第8年,該年按息支出已降至約82,386元(假設息率不變以便參考),足額使用10萬元扣稅額的機會降低。當然,上車人士來說,足可享有長達20個年度扣稅期,而年輕上車人士置業初期開支負擔往往較重,往後政府或再延續供樓利息扣稅年期亦說不定,用家實際上亦可按照自身開支及稅務負擔衡量是否使用供樓利息扣稅額。


作者為

中原按揭董事總經理王美鳳


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