租楼生死约 年期有得拣

地产楼市 - 精明业主租客

日期 :2020-07-06



業主買樓收租獲取穩定回報,租客期望以合理租金尋得安身之所,雙方可謂各取所需。業主與租客簽約時,通常會簽一年生約加一年死約,但大家有否想過可以有例外?

 

事實上,在樓市的不同升跌階段,生死約年期的長短,對業主和租客利益都有不同影響。例如在樓市上升,租金同步向上階段,租客與業主簽約時,可嘗試要求兩年死約,好處是在樓市上升時及早鎖定租金,以免一年後被業主加租,但壞處是一旦租客在租住期間遇上突發事情要取消租約,便需要繳付死約期內餘下日子的租金。

 

相反,對業主而言,壞處當然是失去一年後的加租機會,但亦可免卻租客一年死約完結後離開,到時需再尋找新租客的風險,因為如果業主委託代理尋找租客,是要付半個月租金作為佣金,更不知道單位要空置多久。不過,如果業主有信心一年後租金會大升,當然可以堅拒兩年死約!

 

受新冠肺炎疫情影響,本港經濟受創,住宅租金出現明顯回落趨勢。據中原地產新簽租約數據顯示,5月全港107個大型私人屋苑實用面積平均呎租33.2元,較2020年4月33.3元再跌0.3%,連跌十個月共12.4%。在這個處境下,就可能有業主願意以兩年死約,提早鎖定現時租金水平,以免後市再度向下時,於一年死約期完結後,被租客要求減租。

 

簽兩年死約可試要求減租

 

不過,作為租客,若能接受兩年死約條款,可嘗試進取地「回一口租」,即要求業主略為下調租金,看業主能否接受。

 

早年曾有個案,H先生在早年樓市「牛皮」的時候,心儀一個以每月13,800元放租的新界西大型屋苑兩房單位,當時業主便提議他簽下兩年死約,原因是希望租客能長期租住,不會一年後便放棄承租。

 

由於該單位質素不俗,H先生亦打算在這裡住上起碼幾年,加上手頭現金足夠,於是進取地提出反建議月租減至12,000元,同時可以一次過繳交首年租金,結果獲業主欣然答應,可謂皆大歡喜。

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