租楼生死约 年期有得拣

地产楼市-精明业主租客

2020-07-06


业主买楼收租获取稳定回报,租客期望以合理租金寻得安身之所,双方可谓各取所需。业主与租客签约时,通常会签一年生约加一年死约,但大家有否想过可以有例外?

 

事实上,在楼市的不同升跌阶段,生死约年期的长短,对业主和租客利益都有不同影响。例如在楼市上升,租金同步向上阶段,租客与业主签约时,可尝试要求两年死约,好处是在楼市上升时及早锁定租金,以免一年後被业主加租,但坏处是一旦租客在租住期间遇上突发事情要取消租约,便需要缴付死约期内余下日子的租金。

 

相反,对业主而言,坏处当然是失去一年後的加租机会,但亦可免却租客一年死约完结後离开,到时需再寻找新租客的风险,因为如果业主委托代理寻找租客,是要付半个月租金作为佣金,更不知道单位要空置多久。不过,如果业主有信心一年後租金会大升,当然可以坚拒两年死约!

 

受新冠肺炎疫情影响,本港经济受创,住宅租金出现明显回落趋势。据中原地产新签租约数据显示,5月全港107个大型私人屋苑实用面积平均尺租33.2元,较2020年4月33.3元再跌0.3%,连跌十个月共12.4%。在这个处境下,就可能有业主愿意以两年死约,提早锁定现时租金水平,以免後市再度向下时,於一年死约期完结後,被租客要求减租。

 

签两年死约可试要求减租

 

不过,作为租客,若能接受两年死约条款,可尝试进取地「回一口租」,即要求业主略为下调租金,看业主能否接受。

 

早年曾有个案,H先生在早年楼市「牛皮」的时候,心仪一个以每月13,800元放租的新界西大型屋苑两房单位,当时业主便提议他签下两年死约,原因是希望租客能长期租住,不会一年後便放弃承租。

 

由於该单位质素不俗,H先生亦打算在这里住上起码几年,加上手头现金足够,於是进取地提出反建议月租减至12,000元,同时可以一次过缴交首年租金,结果获业主欣然答应,可谓皆大欢喜。

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