【海外置业】商业不动产概述 (2)-商圈如何形成

专家分享-海外置业

2020-07-03


回想人类生活所必须,柴米油盐酱醋茶;以物易物或购买也好,必会惯性前往大家所约定的特定区域或地点进行交易,渐渐地这样的基本商业模式就形成了所谓的市场!随着可滋养进而居住生活的人口数愈来愈多,因此就有社区的产生;当一个区域的生活所必需已然自给自足甚至可与另一区域互通有无,造桥铺路等交通建设就扮演重要的联结;众多交通网络的联结,自然就会形成乡、镇、县、市、区、省…等。

 

所谓政治就是管理众人之事,当生活人数众多聚集一特定范围或界域内,人口数及密度达到某一定程度,按程度大小而後乡、镇、县、市…或其他名称的行政区域就划分管理出来。随着行政区域的管理与发展,教育延续就格外重要!因此各级学校会陆续设立;人吃五谷杂粮,也会生老病痛,所以医院因应而开;当知识竞争力提昇人民平安富足安居乐业,各项休闲娱乐自然产生,最亲民的消遣娱乐聚集场所,当然就是戏院电影院嘞!再者一旦该范围区域人数活动密度高、消费金额大、交通便利性佳,敏锐度高的巨商富贾就会投资规划百货公司/商场、购物中心,将食衣住行育乐等民生消费全部涵盖聚集,产生最醒目终极的『磁吸效应』!

 

以上论述对於商圈的形成各位是否已有较为清晰的认知体会?!简言之,商圈的形成:市场→社区→交通网络→学校→医院→戏院电影院→百货公司/商场,符合以上任一构成条件都会形成商圈,只是大小规模不尽相同罢了!至於如何判定这个商圈的好坏程度呢?观察的重点,一个商圈同时符合构成条件愈多项就是好商圈。

 

现在就举个台湾名闻中外的知名商圈地标-『西门町商圈』来做介绍应证,相信一定会有更深的了解。首先先说明『西门町商圈』涵盖的范围,以西门徒步区为中心东至中华路一段、西至康定路、北至汉口街二段、南至成都路,但一般惯称的西门町则范围更广,近几年已往南延伸至长沙街。西门徒步区中心点位於捷运西门站(为捷运蓝线与绿线双捷运交汇)6号出口不到百米的距离,日治时期发展始点为红楼周边的西门市场,在商圈范围内及周边新旧社区密集比邻而立,其中以福星国小、西门国小附近新社区大楼陆续矗立最为显注;圈内亦有台大医院内江分院,最重要的休闲娱乐产业有两间百货公司、两间购物商场、三间戏院及电影街!商圈的构成条件七大项全部都有,所以是特级优良的好商圈,难怪至今已走过近百年岁月,依然还在延续发展中。

 

因此捉到商圈形成的认识,是不是觉得对选择商业不动产的大方向更清楚有信心!接续更细微观察的重点,如商圈属性、动线阴阳面、区内支撑……等,将陆续提供笔者近十五年来的浅见参考、不吝指教。

 

作者为中原地产台湾商仲部副总

王靖华




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