深圳房地产市场为什麽能持续火热?

地产楼市-城中热话

2020-06-26

疫情当下,全国各地房地产均有不同程度的下跌,深圳楼市却逆势上涨,属一线城市中房价涨幅最猛。3月,深圳二手房价格的涨幅高居全国第一。

 

4月5日上午,深圳招商太子湾湾玺推售最後54伙公寓,半日即售罄,揽金约23亿元。此前一个月,该项目推出14伙豪宅,4200万元起步,有自媒体称“8秒售罄”。此外还有“百万喝茶费”、“炒房”等现象。随之,可获贴息的房屋抵押经营贷被推上风口浪尖。该资金用来救助受困於疫情的中小微企业,却疑似变相流入了楼市。

 

4月20日,中国人民银行深圳市中心支行(简称“深圳中支”)通知,要求深圳市各商业银行紧急自查房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况。通知要求,自查今年以来新发放的房抵经营贷(含借款人为企业或个人),包括贷前、贷中、贷後等情况。

 

6月20日,新锦安海纳公馆5伙共计1171批客户参与认筹。换句话说,海纳公馆此次中签率不足0.5%,234人抢1伙,即便是之前轰动全城的华润城润府三期和即将摇号的金融街华发融御华府,均难以追平其中签率纪录。

 

6月21日,金融街融御华府自上次认筹排队被员警半夜清场後,仅5天认筹时间共有8998人报名,一期共394伙,中签率仅4.37%。

 

为何在“高压”下的深圳楼市仍异常火爆?

 

2019年下半年二手房市场率先转暖,疫後持续火热

深圳一直以来是全国人口增速较快的城市之一,仅去年人口增速超40万,人口快速流入的同时,购买力也在增强。而深圳新房供应量较少,当前仍紧缺,无法满足需求。大多“刚需”从一手房市场转向二手房市场,年均二手房成交面积相当於同期新房成交面积的1.5倍。

 

2019年8月,受重磅政策红利加持的影响,深圳市二手住宅市场信心提升,成交持续旺盛,全年二手住宅成交77149伙/637.21万㎡,成交伙数及面积均创下近三年新高。成交伙数按年增长19.4%,成交面积按年增长20.1%。

 

疫情後深圳二手房市场仍持续火热,3月成交显着放量且按年转正,成交面积升至80万平方米,按年增长80%。随後两月市场热度惯性延续,成交持续高位运行,1-5月,二手房累计成交309万平方米,按年增长40%,全年成交有望再创新高。

从周度成交情况来看,第20周(5月11日-17日)以来深圳二手房成交明显放量,周均成交面积皆都在20万平方米左右,购房者入市情绪持续高涨。第23周(6月1日-7日)二手房成交面积跌至20万平方米,按季微降5%,按年仍增长108%,市场热度依旧不减。

6月中旬,深圳市房地产仲介协会(以下简称“深房中协”)发布了第二次二手房价“异动”名单,涉及4个片区4个楼盘。虽然6月的“异动”比5月少了几个。但是这几个异动社区,涨幅37%起跳,最大的甚至超100%。以此来看,深圳热点片区的热点楼盘依旧是市场看好项目。

 

一手房市场全面转暖

疫情後深圳新房市场全面转暖,甚至出现过热的徵兆。2020年2月底,去年卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷,疫情期间被压抑的购房需求持续释放。3月初,银行信贷资金通过各种管道流入房地产市场,二手房价格开始上涨,此阶段新房仍有一定幅度的折扣优惠,致使新房去化速度明显加快。4月,深圳房企入市热情不高,叠加疫情影响工期,房地产市场再现断供;成交量稳步回升至39万平方米,同、按季分别增长25%和8%。1-4月,累计供应量按年下降70%,累计成交量按年仍增长6%。当前深圳房地产市场已然出现过热的徵兆,不分产品、不分档次销售全线飘红。

一方面,高端市场持续火热,豪宅基本开盘即售罄。前5月,深业中城、招商太子湾、新锦安壹号公馆等豪宅销售金额都在30亿左右,金众·麒麟公馆、招商·领玺更是接近50亿。主要还是受限价政策影响,豪宅售价普遍低於市场预期,买到即赚到的心理预期强烈。

 

另一方面,在市场全面转暖之後,刚需盘去化速度明显加快,新开盘项目去化率基本能达到80%,热销盘万科星城、佳兆业山海城、特发天鹅湖畔等月均销售套数皆超100伙,首开便售罄的项目也不在少数。

 

深圳房地产市场为什麽能持续火热?

深圳房地产市场持续火热,核心动因不乏以下三方面因素:

 

① 刚需多。深圳每年有几十万的人口涌入,人口的增长,促进购房需求的增长。特别是在今年2月份,卖小换大的置业群体陆续收到银行放贷,基於住更好房子的换购诉求,新房市场明显受益。而在房价上涨预期的作用下,进一步倒逼恐慌性购房需求,购房者入市情绪持续高涨。

 

② 新房限价,一二手房价倒挂。2019年8月以来,随着市场转暖,深圳房价开始步入上行通道,二手房售价更具弹性,整体涨幅明显高於一手房。4月,二手房销售价格指数按年上涨10.3%,新房则按年上涨4.8%,一、二手房售价涨幅之间的差值渐有扩大的趋势。正由於深圳二手房市场甚为火热,售价整体涨幅明显高於新房,致使新房性价比优势突显。长期来看,我们认为一、二手房售价之间的差值基本恒定,而在二手房售价大幅上涨的情况下,新房售价犹存一定的补涨空间。

 

③ 货币政策整体稳健偏积极,信贷资金整体趋向宽松,相对充裕的信贷资金通过各种管道进入地产领域。基於资产保值增值的现实需求,高净值群体购房并非“消费”而是“储蓄”,驱动深圳住宅市场持续火热,近期更是出现了新盘项目频频开盘即售罄现象。

 

总结

综上所述,在信贷资金宽松下购房“储蓄”、房价上涨预期倒逼恐慌性购房等一系列因素作用下,短期内深圳房地产市场热度仍将惯性延续,成交或将持续高位运行,房价犹存一定的上涨空间。

 

除了加强市场监管、严打信贷资金违规流入房地产市场之外,增加土地供应才是缓解深圳房价上涨预期的根本,唯有房地产市场回归供求平衡的稳态,市场一致预期房价将走稳,购房者入市情绪乃至房地产市场才能逐步回归理性。

 

对此,下一阶段仍要加快“大深圳”城市圈建设,核心城市与卫星城市经济往来更为密切,产业加速融合、协同发展,人口更要双向流动,有序引导更多深圳潜在置业群体外溢至东莞、惠州、中山乃至汕尾等周边卫星城市,从而,在一定程度上缓解深圳房价上涨预期。

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