从扩容到扩权 深圳土地问题能解决吗?

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日期 :2020-06-17


深圳擴權不擴容

612號,中央黨校主辦的《學習時報》第8版,發表了整版的標題為《“三區”疊加,擴權賦能,探索建設大深圳統籌合作示範區》(下文稱《大深圳統籌合作區》)的特別專題文章。

在此之前,由於圳特區建區40周年即將到來,深圳擴容的消息在民間廣為傳播。

 

而此次文章的發佈則表明深圳多年的擴容夢破滅,隨之而來的是在不改變深圳行政區劃的前提下建設以深圳為中心的深圳都市圈。深圳都市圈包括深圳、東莞、惠州、汕尾、河源五個城市。


從擴容到擴權,深圳土地問題能解決嗎?

一直以來,深圳發展最大的瓶頸就是土地面積不足。從蛇口到關內,從關內到關外,再從關外到“深汕合作區”,深圳前後經歷了三次擴容。每一次擴容,都迸發出巨大的能量,都帶來發展品質的飛躍。但這對於深圳來說仍然不夠,在土地供需失衡之下,以小土地面積撬動大發展模式的困境日益明顯,深圳亟需擴容。

 

但這一次,深圳都市圈不是尋求行政區劃上的擴容,而是借助飛地經濟、同城化、經濟圈,做大做強自己的統籌範圍。

 

賦予深圳省級管理許可權

 

《大深圳統籌合作區》原文提到:“賦予深圳經濟、社會、民生事務等方面的省級管理許可權,享有省一級立法權、省一級政策制定權、規劃審批權、對外經濟合作權、金融和稅收等宏觀經濟調控權、專案審批權等,在不改變原有行政區劃的基礎上,由深圳主導規劃、國土、交通、建設、環保、科技、金融和社會事務等。”

 

也就是說,此次擴權,深圳將擁有省級城市管理許可權,享有省一級城市的多種許可權。那省級城市與副省級城市有什麼區別呢?

 

省級城市是指行政級別與省平級的城市,也就是直轄市與特區,如北京、上海、天津、重慶、香港、澳門。而副省級市一個省可以有好幾個,一般是經濟比較發達,規模較大的城市。此前中國共有15個副省級市:廣州、武漢、哈爾濱、瀋陽、成都、南京、西安、長春、濟南、杭州、大連、青島、深圳、廈門、寧波。其中深圳、大連、青島、廈門、寧波是計畫單列市,其它都是省會城市。

 

從行政權限的變化來看,雖然深圳在地域面積上很難直接擴容,但是如果深圳能擴權,級別上直接提高,這對於深圳都市圈的發展無疑是一種大利好。

 

 

向深汕合作區看齊

什麼是擴權不擴容?簡單說就是土地不歸屬於深圳,但部分管理權卻屬於深圳,這與深汕合作區非常相似。

 

2011年批復成立的深汕合作區,在11-15年間屬於深圳和汕尾共建,管理歸屬權非常不明晰。2015年通過了《廣東深汕特別合作區管理服務規定》,作為深圳合作區開發建設的基本大法。2017GDP開始計入深圳,2018年正式調整為深圳市委、市政府派出機構管理。

 

自此,在不改變深汕土地行政屬地所有權的基礎上,汕尾讓渡管理權,交由深圳一方全權管理,從根本上解決了合作區發展面臨的法制、體制等管理障礙。

 

擴權能解決深圳的土地問題嗎?

 

深圳擴權會是國家對深圳都市圈規劃的終局嗎?不擴容,僅僅部分擴權,真的能有效打通行政壁壘,解決深圳的土地問題嗎?或者,這只是前奏?前期先試探性部分擴權,後期逐步增加擴權範圍?當下一切都沒有定論。

 

不管是擴容還是擴權,深圳都必須解決土地使用緊缺的問題;不管是擴容還是擴權,深圳都市圈內的產業、交通、公共服務等方面都要融合打通。在擴權的影響之下,深圳和周邊城市才有機會形成更密切的產業合作。

 

作為粵港澳大灣區的重要板塊,深莞惠的軌道交通互聯動作多年來備受各方關注。深圳都市圈的跨市交通規劃也正在加大馬力,全力提速。

 

深圳都市圈房地產的未來

會進一步刺激深圳房價嗎?

 

這個沒有完全確定的擴權方案,權且可以理解為就是社會主義先行示範區的補充條例,示範區建成的支持方案之一。

 

也就說國家要支持深圳建成示範區,擴容也好,擴權也罷,必須要先解決深圳的土地緊缺問題,這本就是板上釘釘要做的事。所以,短期內,不會給深圳樓市帶來多大的利好刺激。但長期看,將是大利好,畢竟在此之下,深圳都市圈才會進一步坐實,深圳才會發展地越來越好。

 

東莞、惠陽房子還能買嗎?

首先要明確一點,不管擴不擴容,臨深的東莞和惠州的某些區域價值毋庸置疑。哪怕在擴權之下,未來深圳的產業、交通等還是要和周邊打通,人口依然會大量外溢,這是一個不可逆的方向。

 

以惠陽為例,作為全國唯一一個符合三大條件的城市:不限購——全國人都可以買;有價值——緊挨深圳,未來地鐵連通;低門檻——當下1.3/1.4萬的價格,比一些三四線城市還便宜。而且有些二套還能做三成首付。

 

值得注意的是,惠陽、大亞灣地方很大,建設專案很多,有機會也有坑。所以,一定要選對區域,選對板塊和項目,才能有把握使投資成為穩步的升值。

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