从扩容到扩权 深圳土地问题能解决吗?

地产楼市-城中热话

2020-06-17

深圳扩权不扩容

612号,中央党校主办的《学习时报》第8版,发表了整版的标题为《“三区”叠加,扩权赋能,探索建设大深圳统筹合作示范区》(下文称《大深圳统筹合作区》)的特别专题文章。

在此之前,由於圳特区建区40周年即将到来,深圳扩容的消息在民间广为传播。

 

而此次文章的发布则表明深圳多年的扩容梦破灭,随之而来的是在不改变深圳行政区划的前提下建设以深圳为中心的深圳都市圈。深圳都市圈包括深圳、东莞、惠州、汕尾、河源五个城市。


从扩容到扩权,深圳土地问题能解决吗?

一直以来,深圳发展最大的瓶颈就是土地面积不足。从蛇口到关内,从关内到关外,再从关外到“深汕合作区”,深圳前後经历了三次扩容。每一次扩容,都迸发出巨大的能量,都带来发展品质的飞跃。但这对於深圳来说仍然不够,在土地供需失衡之下,以小土地面积撬动大发展模式的困境日益明显,深圳亟需扩容。

 

但这一次,深圳都市圈不是寻求行政区划上的扩容,而是借助飞地经济、同城化、经济圈,做大做强自己的统筹范围。

 

赋予深圳省级管理许可权

 

《大深圳统筹合作区》原文提到:“赋予深圳经济、社会、民生事务等方面的省级管理许可权,享有省一级立法权、省一级政策制定权、规划审批权、对外经济合作权、金融和税收等宏观经济调控权、专案审批权等,在不改变原有行政区划的基础上,由深圳主导规划、国土、交通、建设、环保、科技、金融和社会事务等。”

 

也就是说,此次扩权,深圳将拥有省级城市管理许可权,享有省一级城市的多种许可权。那省级城市与副省级城市有什麽区别呢?

 

省级城市是指行政级别与省平级的城市,也就是直辖市与特区,如北京、上海、天津、重庆、香港、澳门。而副省级市一个省可以有好几个,一般是经济比较发达,规模较大的城市。此前中国共有15个副省级市:广州、武汉、哈尔滨、渖阳、成都、南京、西安、长春、济南、杭州、大连、青岛、深圳、厦门、宁波。其中深圳、大连、青岛、厦门、宁波是计画单列市,其它都是省会城市。

 

从行政权限的变化来看,虽然深圳在地域面积上很难直接扩容,但是如果深圳能扩权,级别上直接提高,这对於深圳都市圈的发展无疑是一种大利好。

 

 

向深汕合作区看齐

什麽是扩权不扩容?简单说就是土地不归属於深圳,但部分管理权却属於深圳,这与深汕合作区非常相似。

 

2011年批复成立的深汕合作区,在11-15年间属於深圳和汕尾共建,管理归属权非常不明晰。2015年通过了《广东深汕特别合作区管理服务规定》,作为深圳合作区开发建设的基本大法。2017GDP开始计入深圳,2018年正式调整为深圳市委、市政府派出机构管理。

 

自此,在不改变深汕土地行政属地所有权的基础上,汕尾让渡管理权,交由深圳一方全权管理,从根本上解决了合作区发展面临的法制、体制等管理障碍。

 

扩权能解决深圳的土地问题吗?

 

深圳扩权会是国家对深圳都市圈规划的终局吗?不扩容,仅仅部分扩权,真的能有效打通行政壁垒,解决深圳的土地问题吗?或者,这只是前奏?前期先试探性部分扩权,後期逐步增加扩权范围?当下一切都没有定论。

 

不管是扩容还是扩权,深圳都必须解决土地使用紧缺的问题;不管是扩容还是扩权,深圳都市圈内的产业、交通、公共服务等方面都要融合打通。在扩权的影响之下,深圳和周边城市才有机会形成更密切的产业合作。

 

作为粤港澳大湾区的重要板块,深莞惠的轨道交通互联动作多年来备受各方关注。深圳都市圈的跨市交通规划也正在加大马力,全力提速。

 

深圳都市圈房地产的未来

会进一步刺激深圳房价吗?

 

这个没有完全确定的扩权方案,权且可以理解为就是社会主义先行示范区的补充条例,示范区建成的支持方案之一。

 

也就说国家要支持深圳建成示范区,扩容也好,扩权也罢,必须要先解决深圳的土地紧缺问题,这本就是板上钉钉要做的事。所以,短期内,不会给深圳楼市带来多大的利好刺激。但长期看,将是大利好,毕竟在此之下,深圳都市圈才会进一步坐实,深圳才会发展地越来越好。

 

东莞、惠阳房子还能买吗?

首先要明确一点,不管扩不扩容,临深的东莞和惠州的某些区域价值毋庸置疑。哪怕在扩权之下,未来深圳的产业、交通等还是要和周边打通,人口依然会大量外溢,这是一个不可逆的方向。

 

以惠阳为例,作为全国唯一一个符合三大条件的城市:不限购——全国人都可以买;有价值——紧挨深圳,未来地铁连通;低门槛——当下1.3/1.4万的价格,比一些三四线城市还便宜。而且有些二套还能做三成首付。

 

值得注意的是,惠阳、大亚湾地方很大,建设专案很多,有机会也有坑。所以,一定要选对区域,选对板块和项目,才能有把握使投资成为稳步的升值。

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