【说楼解按】失业率趋升=拖欠比率上升?

专家分享 - 说楼解按

日期 :2020-06-01


就業市場受新冠肺炎疫情衝擊,政府統計處公布最新之失業率(2月至4月)上升至5.2%,逾十年新高,若失業人士是供樓一族,一旦備用資金不足便有機會出現拖欠問題,故此亦引起市場開始擔心銀行資產質素會否轉差。

 

根據金管局統計數據(截稿前最新為3月份數字),目前住宅按揭超過3個月的拖欠比率僅0.03%,過去12個月的撇帳額為零。在十年的樓按措施管理下,樓市投機成分消失,樓市以用家及有實力的長線投資者主導,平均供款佔入息比率處36%低水平,在這環境下,住宅按揭的拖欠比率一直處於極低水平,即使首季出現了300多宗負資產個案,當中卻沒有任何拖欠個案。在樓按措施出現前,2006至2007年期間,超過3個月的住宅按揭拖欠比率,主要介乎0.11%至0.2%;而在樓按措施推出後之十年,按揭拖欠比率一直處於介乎0.01%至0.03%極低水平,可見按揭用家的防守力確是提高了。

 

當然,在這十年間,就業市場主要向好,失業率大致處於3.5%以下全民就業狀態,所以暫難確定樓按措施下失業率上升,將如何推高按揭拖欠比率。金融海嘯後,香港於2009年之失業率曾持續處於約5.2%水平,當年之住宅按揭拖欠比率僅稍升至0.05%,仍處於相當低水平;當中原因亦基於環球放水救市令經濟和樓市均快速恢復,失業率於翌年已逐步回落。

 

反觀97年金融風暴後,經濟連年一蹶不振,並進入多年通縮期,就業市場多年不能改善,長達7年時間之失業率達5%以上,03年失業率升至逾8%,在持續性不景氣環境下,按揭拖欠比率於99年至03年均主要在1%以上水平,01年5月之住宅按揭拖欠比率達1.42%,屬於歷史高水平。不過,這個數字比起其他國家其實仍屬於甚低水平,而現時之拖欠比率0.03%對比1.42%,亦顯然有相當大距離。

 

失業率上升等如市場上多了人失去工作入息,難免會影響供款能力,但問題是,失業人士當中,屬於供樓人士佔多少比例?而失業供樓人士的備用資金可支撐多久?他們又可否於短期內找回工作?當中環球疫情仍存在不確定性,經濟何時反彈仍然有待觀察,故此,失業率若持續攀升將無可避免影響拖欠比率上升,但在多年樓按措施下,按揭用家的防守力較以往高,加上政府推出保就業紓困措施、銀行推出還息不還本等過渡安排,相信拖欠比率即使上升仍會處於甚低水平。


作者為中原按揭經紀董事總經理王美鳳

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