【说楼解按】失业率趋升=拖欠比率上升?

专家分享-说楼解按

2020-06-01

就业市场受新冠肺炎疫情冲击,政府统计处公布最新之失业率(2月至4月)上升至5.2%,逾十年新高,若失业人士是供楼一族,一旦备用资金不足便有机会出现拖欠问题,故此亦引起市场开始担心银行资产质素会否转差。

 

根据金管局统计数据(截稿前最新为3月份数字),目前住宅按揭超过3个月的拖欠比率仅0.03%,过去12个月的撇帐额为零。在十年的楼按措施管理下,楼市投机成分消失,楼市以用家及有实力的长线投资者主导,平均供款占入息比率处36%低水平,在这环境下,住宅按揭的拖欠比率一直处於极低水平,即使首季出现了300多宗负资产个案,当中却没有任何拖欠个案。在楼按措施出现前,2006至2007年期间,超过3个月的住宅按揭拖欠比率,主要介乎0.11%至0.2%;而在楼按措施推出後之十年,按揭拖欠比率一直处於介乎0.01%至0.03%极低水平,可见按揭用家的防守力确是提高了。

 

当然,在这十年间,就业市场主要向好,失业率大致处於3.5%以下全民就业状态,所以暂难确定楼按措施下失业率上升,将如何推高按揭拖欠比率。金融海啸後,香港於2009年之失业率曾持续处於约5.2%水平,当年之住宅按揭拖欠比率仅稍升至0.05%,仍处於相当低水平;当中原因亦基於环球放水救市令经济和楼市均快速恢复,失业率於翌年已逐步回落。

 

反观97年金融风暴後,经济连年一蹶不振,并进入多年通缩期,就业市场多年不能改善,长达7年时间之失业率达5%以上,03年失业率升至逾8%,在持续性不景气环境下,按揭拖欠比率於99年至03年均主要在1%以上水平,01年5月之住宅按揭拖欠比率达1.42%,属於历史高水平。不过,这个数字比起其他国家其实仍属於甚低水平,而现时之拖欠比率0.03%对比1.42%,亦显然有相当大距离。

 

失业率上升等如市场上多了人失去工作入息,难免会影响供款能力,但问题是,失业人士当中,属於供楼人士占多少比例?而失业供楼人士的备用资金可支撑多久?他们又可否於短期内找回工作?当中环球疫情仍存在不确定性,经济何时反弹仍然有待观察,故此,失业率若持续攀升将无可避免影响拖欠比率上升,但在多年楼按措施下,按揭用家的防守力较以往高,加上政府推出保就业纾困措施、银行推出还息不还本等过渡安排,相信拖欠比率即使上升仍会处於甚低水平。


作者为中原按揭经纪董事总经理王美凤

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