【Alan论道】为何深圳南山区的豪宅供不应求?

专家分享-Alan论道

2020-05-28


深圳不但是中国一线城市,也是大湾区的龙头城市,事实上,经过多年的经济发展,深圳房地产的发展愈渐成熟。我们俗称的豪宅,在南山的占比超过5成,那麽深圳豪宅市场的过去、现在和未来是如何发展的?

 

其实,深圳政府是没有豪宅这个说法的,但有一个普通住宅和非普通住宅的说法。以144平方米为标准,144平方米以上为非普通住宅,144平方米以下为普通住宅。

 

当然,作为从业人员来说,每人都有一个豪宅的标准。深圳则是以1,000万元人民币(下同)为标准,1,000万元以上是豪宅,1,000万元以下是普通住宅。去年深圳的豪宅销售约3千多套,其实不多,占深圳一手住宅销售的20%,按面积计,约45万平方米,约占深圳一手住宅面积的11%。

 

但是深圳的豪宅是比较稀缺的,为何稀缺呢?其实与政府控制有关。之前有个政策叫做“90 70”,即70%是要建90平方米以下的单位,而未来控制将越来越严,所以豪宅的供应将越来越稀少。

 

深圳的发展是东向西走的,罗湖之後,是福田,然後是南山。一路发展以来,深圳的主要产业,包括高科技产业,大家熟悉的腾讯、阿里巴巴都会选择总部在南山,南山的面积在深圳未必是最大,但所占GDP的比重在深圳一定是最高的。既然经济最好,自然房价最高,因此,深圳情况与香港情况差不多。其实南山还有一个前海,这几年也很出名,前海是什麽?前海是未来的中环。

 

深圳的富豪习惯与香港不同,深圳是一个比较年轻的城市,富豪的年龄并不大,他们尚处於拼搏的时间。他们不喜欢住很远,就算环境很好,有优美海滩,风景很美,他们也未必会喜欢,也不会视为第一居所,第一居所一定要靠近他们上班的地方。由於南山经济最好,他们喜欢在南山买豪宅,喜欢住的是这个地方,工作也是这个地方,选择所谓城市的豪宅也代表了他们喜欢在市中心买豪宅。

 

其实深圳这些年的发展相当好,很需要外地的人才,例如之前曾提及的高科技行业。深圳在这几年,人才都是净流入的,规模大概是三十万,即每年有约三十万的人才净流入。这几年,深圳吸引的是全国的高端人才,高端人才有时会是全家过来,因此,他们需要的面积也会大些,刺激到豪宅的租赁市场也会比较蓬勃,以前三房四房是比较难租出去的,容易租的主要是一房两房,但是这几年有了变化,现在三房四房的出租率越来越高,其租金按一千万元豪宅计,大约每月租金约2万元,折算香港的情况,按面积计,大约每平方尺约20-30元,与香港还是有段距离,但其实楼价也是有距离的,若我们计算租金回报率,其实和香港差不多,香港大概是2厘,目前的深圳回报率也是接近这个水准。当然,有钱的话,人们都是喜欢买多些,因为有升值的空间,而买不起的,其实需求和香港相同。

 

作者为深圳中原董事总经理郑叔伦

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