【说楼解按】按息一边跌 银行一边减回赠启示(上)

专家分享-说楼解按

2020-05-18

继4月大型银行续减按揭回赠後,5月份大型银行再牵头进一步削减按揭回赠。去年至今银行接连削减按揭回赠後,过往楼按贷款高回赠吸客模式已转变。现时平均新批按揭金额为440万元,平均新批转按金额约360万元,调整後,有关银行一般新造按揭额之现金回赠由过往1%,降为0.5%,转按贷款一般金额之现金回赠降至象徵式的0.2%,银行除了进一步控制资金成本,亦反映银行看淡转按业务,并扭转过往客户「每两年转一转」转按成风影响银行按揭受益的经营环境。

 

虽然3月份美国已大规模放水救市,但新冠肺炎疫情在欧美地区扩散,市场忧虑加深,早前美元避险需求高企一度扯高美息未能回落,最近市场敏感情绪缓和,美元拆息已回软。而在本港,银行避险性保留资金意欲增加下,即使3月季节性因素过後,港元拆息虽有回落但仍持续明显高於美息,未有跌至正常应有水平。不过,最近金管局多管齐下为银行释放信贷资金流动性,包括下调逆周期缓冲资本比率、下调银行现有监管储备水平,亦分阶段减发外汇基金票据,加上港息与美息拉阔令套息活动增加,港元终多次触及强方兑换保证,令金管局已数度接美元沽港元,银行体系结余由之前的540亿元,增加至近950亿元水平,由於港元流动性增加,银行同业拆息逐步回落,与楼按相关的1个月拆息由3月高达逾2厘水平,降至5月14日为0.706厘。

 

市场供楼计划主要以H按为主,目前使用比例达88.7%(3月份住宅按揭统计数字),拆息下跌可让大部份供楼人士减轻供楼负担,尽管银行近日调减新批按揭优惠,但影响性轻微,甚至基於减息已有所抵销。现时市场上H按息介乎低至H加1.24厘至H加1.3厘,封顶息率以P按计,实际息率为2.5厘为主,拆息跌势下,H按息已跌穿2厘,5月14日计H按息已低至1.95厘,变相H按用家已可享减息高达0.55厘,每月供楼利息开支节省达22%。


作者为中原按揭经纪董事总经理王美凤

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