【说楼解按】按息一边跌 银行一边减回赠启示(上)

专家分享 - 说楼解按

日期 :2020-05-18


繼4月大型銀行續減按揭回贈後,5月份大型銀行再牽頭進一步削減按揭回贈。去年至今銀行接連削減按揭回贈後,過往樓按貸款高回贈吸客模式已轉變。現時平均新批按揭金額為440萬元,平均新批轉按金額約360萬元,調整後,有關銀行一般新造按揭額之現金回贈由過往1%,降為0.5%,轉按貸款一般金額之現金回贈降至象徵式的0.2%,銀行除了進一步控制資金成本,亦反映銀行看淡轉按業務,並扭轉過往客戶「每兩年轉一轉」轉按成風影響銀行按揭受益的經營環境。

 

雖然3月份美國已大規模放水救市,但新冠肺炎疫情在歐美地區擴散,市場憂慮加深,早前美元避險需求高企一度扯高美息未能回落,最近市場敏感情緒緩和,美元拆息已回軟。而在本港,銀行避險性保留資金意欲增加下,即使3月季節性因素過後,港元拆息雖有回落但仍持續明顯高於美息,未有跌至正常應有水平。不過,最近金管局多管齊下為銀行釋放信貸資金流動性,包括下調逆周期緩衝資本比率、下調銀行現有監管儲備水平,亦分階段減發外匯基金票據,加上港息與美息拉闊令套息活動增加,港元終多次觸及強方兌換保證,令金管局已數度接美元沽港元,銀行體系結餘由之前的540億元,增加至近950億元水平,由於港元流動性增加,銀行同業拆息逐步回落,與樓按相關的1個月拆息由3月高達逾2厘水平,降至5月14日為0.706厘。

 

市場供樓計劃主要以H按為主,目前使用比例達88.7%(3月份住宅按揭統計數字),拆息下跌可讓大部份供樓人士減輕供樓負擔,儘管銀行近日調減新批按揭優惠,但影響性輕微,甚至基於減息已有所抵銷。現時市場上H按息介乎低至H加1.24厘至H加1.3厘,封頂息率以P按計,實際息率為2.5厘為主,拆息跌勢下,H按息已跌穿2厘,5月14日計H按息已低至1.95厘,變相H按用家已可享減息高達0.55厘,每月供樓利息開支節省達22%。


作者為中原按揭經紀董事總經理王美鳳

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