【平民财技】供应管理(一)供求结构性改变 - 汪敦敬

专家分享-平民财技

2020-05-14


笔者经常提出最影响楼市及楼价的因素其实是货币,已讲述了几篇相关内容,时至今日是时候开始探讨另一个重要因素—供求。


过去,笔者已就供求理论在专栏中作出分析,不过,再进一步分析应要探讨香港楼市在供求方面的结构性改变,只要掌握结构性改变便等於掌握新常态的变化。


参考数据,回顾1994年时计及二手市场,香港楼市潜在的供应量,即可售单位是106万伙,而当年一手每年的落成量大概是34,000伙左右,换言之当时一手占整体可售单位的比重约3%,二十多年後时至2019年,二手整体可售单位已经大量增加至192万伙,而一手方面反而出现大量萎缩,近年每年只得15,000伴左右落成量,占整体市场不足1%,仅0.8%,即代表一手与二手市场的结构性出现愈来愈悬殊的改变,比重是1比99,这重要的改变令市场变化与过往愈来愈不同。


当一手与二手市场的供应量方面出现愈来愈强弱悬殊的时候,市场会出现一些众人意想不到的反应,譬如:2015年10月後,二手市场曾经出现劈价势,原来当二手市场受到一手威胁时候,二手市场减价方面是可以快而深,这便是一手楼花不可能追随的减价幅度及速度,於是乎一手市场会出现滞销的情况。


各位,以上只是香港楼市供求作出结构性改变的其中一种新常态,下篇分享其他新常态。



作者为祥益地产总裁汪敦敬

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