【说楼解按】负资产增两倍 实际风险仍低 - 王美凤

专家分享-说楼解按

2020-05-11


金管局公布2020年第一季末负资产住宅按揭贷款增至384宗,按季增加2倍,是自2016年第二季後15个季度新高。虽然在新冠肺炎疫情下市场减价盘在首季增加,但今年首季楼价平均仅跌2%,而较去年高位平均下跌约8%。换句话说,平均楼价跌幅未超逾一成,但由於不同屋苑成交价连带估值跌幅出现差别,个别单位成交已由高位跌穿1成,加上九成按揭用家普遍将保费加借入按揭额一并供款,连同保费总按揭成数约达92%至93%为主,导致部分新造不久的九成按揭业主,以及高成数按揭银行职员个案跌入负资产界线。


自去年10月中放宽按保後,九成按揭个案使用率增加,放宽按保有助买家上车,但即使按保使用率上升,现时负资产占整体按揭仍属相当低水平,负资产宗数占整体住宅按揭仅0.07%,负资产金额占未偿还贷款总金额仅0.13%。目前平均按揭成数仅约56.2%,较措施前约63%至64%仍明显低,住宅按揭超过3个月及6个月之拖欠比率分别仅0.03%及0.02%,亦较措施前约介乎0.1%至0.2%明显低,而目前并无录得任何拖欠3个月以上的负资产贷款,反映负资产风险甚低。今年首季负资产增幅虽达2倍,但实质上是基於去年第四季数字基数低,仅128宗,目前负资产仍处相当低水平。


近日本地新冠肺炎疫情缓和,累积了多月的楼市购买力正在释放,自4月复活节假期至今一、二手楼市交投逐步回升,需求增加下,楼价在次季可望止跌回稳,故此今年第二季负资产宗数有机会掉头回落。采用高成数按揭有助上车,但用家需有心理准备楼价一旦逆转,而有机会跌入负资产的可能性,故此用家应衡量自身实际需要选择按揭成数。


新冠肺炎疫情在全球扩散下,经济难免受影响,供楼人士宜为自己提高供楼防守力,预留较充足的现金流及备用资金,建议供楼人士可为自己预留约一年按揭供款额作储备,因为提防断供至为重要,供楼人士应对负资产首重稳定按时供款。此外,在筹划置业预算时,总债务占入息比率以不高於35%较为理想。



作者为中原按揭经纪董事总经理王美凤

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