【Alan论道】疫情基本缓和,市场逐步复苏(上)

专家分享-Alan论道

2020-04-21


三月份资料显示,二手成交量达到超8000宗,新房过3000宗,两组资料较二月份大幅反弹增加逾4倍多,已经恢复到去年市场平均水准。但是从实际成交时间来看,资料有滞後性,主要还是在今年1月份和去年12月份的成交,2、3月份成交的占比非常少。滞後时间延长,主要原因是春节和疫情的双重影响,客户不敢出门,政府办公时间缩短。

 

从市场即时成交情况来看,2月份疫情最为严重,市场成交接近冰点,3月往後,随着疫情慢慢开始好转,市场成交也不断增加,但是还没到市场完全恢复的状态。疫情没有完全消散,大家还在慢慢适应。目前,政府依然将抗疫放在第一位,但除此之外,最重要的就是支持复工复产,政府不可能接受社会长期停摆,否则整个经济体系将会被破坏,就业等民生问题难以保障。疫情缓和後,感染风险降低,社会急迫需要复工来稳就业稳经济。



虽然疫情慢慢缓和,复工率也慢慢提高,但是房地产市场还是处於过渡阶段。3月初时,很多售楼处仍然处在关闭状态、大部分社区也不允许对外开放。到了3月底,住建局才发文支持代理行业全面复工,市场放开是一个循序渐进的过程,3月底房地产市场才算完成了全面复工的安排。复工复产,但是复工不一定代表复产,复工只是员工到岗上班而已,要做到全面恢复生产还需要其他元素配合,相信还需要一段时间与过程。

 

房地产市场复产,现在还是受到影响。售楼处和代理地铺开门营业,不代表马上就可以卖楼,新楼还需要拿预售、推广储客等一连串的动作才会推盘。以深圳为例,目前楼市还不算火爆,3月份深圳开售项目不多,前4周仅4个项目开售,最後两天有两专案紧急开售,未做太多宣传。二手楼社区封闭也慢慢开放,但成交没有大家想像的那麽多。2月份市场基本停滞,3月份有了很大的反弹,跟2月对比的话,3月份成交提升确实非常明显,接近上月达到七到八倍之多,但是离市场正常水准还是有一定差距,估计3月份只是恢复到正常水准的5到6成左右,火爆的好日子还没有到来,尚需时日等待。



对新楼来说,3月份比较特殊,新楼卖的还不错,但豪宅比刚需表现明显要好。太子湾、宝能公馆、阳光粤海等总价在2000万以上的豪宅,客户抢购非常厉害,基本上都是即日沽清。热销原因分析,主要还是这些高价豪宅非常稀缺,每次推售的量很少,都是在几十个单位水准。而疫情的爆发对很多人都有影响,但对有钱人的影响会相对小一些。豪宅投资属性比较高,有钱人相对来说,购房作投资用途,不会考虑那麽久,出手快速。而刚需买楼会比较谨慎,看很久很多楼盘才出手,因此成交周期更长一些。综合来说,3月份深圳市场恢复速度还是挺快的,反映市场购买力依旧旺盛。虽然疫情影响导致需求有所下降,但深圳市场供需不平衡矛盾还是难以平衡,减少後的需求量还是远大於市场供应量。

 

二手方面,现场睇楼在3月份还是受到影响,二手房市场受到冲击。个别急售小业主调低价格来促成交,但相对于一手来说优惠力度还是比较小。对於发展商来说,除去部分资金回笼压力过大的小企业,大部分发展商压力不大。一般来说,发展商都是制定年度销售计画,规划好今年推出哪几个楼盘,虽然因疫情推迟,但是放到後面卖影响也不大,只要年内推出完成年度销售计画即可。平常开发商也不是天天卖房,现在基本已经做好心理准备和改变推盘计画,一两个月没有销售业绩也没关系。对发展商来说,疫情的影响没那麽大,市场在慢慢恢复,还是可以完成年度任务。

 


作者为深圳中原董事总经理郑叔伦


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