【Alan论道】疫情基本缓和,市场逐步复苏(上)

专家分享 - Alan论道 郑叔伦

日期 :2020-04-21 更新时间 :2020-04-21



三月份資料顯示,二手成交量達到超8000宗,新房過3000宗,兩組資料較二月份大幅反彈增加逾4倍多,已經恢復到去年市場平均水準。但是從實際成交時間來看,資料有滯後性,主要還是在今年1月份和去年12月份的成交,2、3月份成交的占比非常少。滯後時間延長,主要原因是春節和疫情的雙重影響,客戶不敢出門,政府辦公時間縮短。

 

從市場即時成交情況來看,2月份疫情最為嚴重,市場成交接近冰點,3月往後,隨著疫情慢慢開始好轉,市場成交也不斷增加,但是還沒到市場完全恢復的狀態。疫情沒有完全消散,大家還在慢慢適應。目前,政府依然將抗疫放在第一位,但除此之外,最重要的就是支持復工複產,政府不可能接受社會長期停擺,否則整個經濟體系將會被破壞,就業等民生問題難以保障。疫情緩和後,感染風險降低,社會急迫需要復工來穩就業穩經濟。



雖然疫情慢慢緩和,復工率也慢慢提高,但是房地產市場還是處於過渡階段。3月初時,很多售樓處仍然處在關閉狀態、大部分社區也不允許對外開放。到了3月底,住建局才發文支持代理行業全面復工,市場放開是一個循序漸進的過程,3月底房地產市場才算完成了全面復工的安排。復工復產,但是復工不一定代表復產,復工只是員工到崗上班而已,要做到全面恢復生產還需要其他元素配合,相信還需要一段時間與過程。

 

房地產市場復產,現在還是受到影響。售樓處和代理地鋪開門營業,不代表馬上就可以賣樓,新樓還需要拿預售、推廣儲客等一連串的動作才會推盤。以深圳為例,目前樓市還不算火爆,3月份深圳開售項目不多,前4周僅4個項目開售,最後兩天有兩專案緊急開售,未做太多宣傳。二手樓社區封閉也慢慢開放,但成交沒有大家想像的那麼多。2月份市場基本停滯,3月份有了很大的反彈,跟2月對比的話,3月份成交提升確實非常明顯,接近上月達到七到八倍之多,但是離市場正常水準還是有一定差距,估計3月份只是恢復到正常水準的5到6成左右,火爆的好日子還沒有到來,尚需時日等待。



對新樓來說,3月份比較特殊,新樓賣的還不錯,但豪宅比剛需表現明顯要好。太子灣、寶能公館、陽光粵海等總價在2000萬以上的豪宅,客戶搶購非常厲害,基本上都是即日沽清。熱銷原因分析,主要還是這些高價豪宅非常稀缺,每次推售的量很少,都是在幾十個單位水準。而疫情的爆發對很多人都有影響,但對有錢人的影響會相對小一些。豪宅投資屬性比較高,有錢人相對來說,購房作投資用途,不會考慮那麼久,出手快速。而剛需買樓會比較謹慎,看很久很多樓盤才出手,因此成交週期更長一些。綜合來說,3月份深圳市場恢復速度還是挺快的,反映市場購買力依舊旺盛。雖然疫情影響導致需求有所下降,但深圳市場供需不平衡矛盾還是難以平衡,減少後的需求量還是遠大於市場供應量。

 

二手方面,現場睇樓在3月份還是受到影響,二手房市場受到衝擊。個別急售小業主調低價格來促成交,但相對于一手來說優惠力度還是比較小。對於發展商來說,除去部分資金回籠壓力過大的小企業,大部分發展商壓力不大。一般來說,發展商都是制定年度銷售計畫,規劃好今年推出哪幾個樓盤,雖然因疫情推遲,但是放到後面賣影響也不大,只要年內推出完成年度銷售計畫即可。平常開發商也不是天天賣房,現在基本已經做好心理準備和改變推盤計畫,一兩個月沒有銷售業績也沒關係。對發展商來說,疫情的影響沒那麼大,市場在慢慢恢復,還是可以完成年度任務。

 


作者為深圳中原董事總經理鄭叔倫


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