安达臣首置地估值大减 个中理由原来系咁

地产楼市-城中热话

2020-04-15

继以市价六二折推售的马头围道焕然懿居後,政府再推第二个港人首置上车盘,位於观塘安达臣道前石矿场用地,五月十五日截标。惟公布发展细节後,市场纷纷下调地皮估值,幅度由10%至逾20%不等,每尺楼面地价不足一万元,究竟所谓何事?


港人首次置业先导计划是资助房屋的一种,首置买家可以折扣形式购买相关物业,而今次招标的安达臣道石矿场项目,是首置上车盘计划的第二个项目。


是次地皮采用首置与私人住宅混合式发展,最高可建楼面约108.9万平方尺,分为A及B两区,预计可建约1,700伙。根据地政总署文件,政府会从中随机挑选不少於1,000伙作为「首置」单位,即占单位总数逾半,并会限量及限尺。首置单位面积须介乎23至46平方米,间隔上,须提供约200个开放式单位、250个一房单位及550个两房单位,变相局限发展弹性。


观塘安达臣道石矿场地皮项目中,政府会随机挑选不少於1,000伙作为「首置」单位,占单位总数逾半。


除了建筑上的多重限制外,今次首置单位采市价八折出售,运房局有权决定市价。而在首置单位的价单公布之前,发展商不得公布私人住宅单位部分的售价,间接限制预售安排。再环顾项目四周,除了一幅由华懋於2018年初以每尺楼面地价约1.2万元投得的私楼地皮外,其余均为公营房屋项目,或会影响同区档次。


位置因素,再加上公布上述种种条款细节後,市场对地皮的估值分歧颇大,个别将估值由原先的109亿元下调至87亿元,每尺楼面地价约8,000元。个别测量师更认为,是次项目规模不细,且具不确定性,发展商需承担大部分的风险,或有流标风险。



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