安达臣首置地估值大减 个中理由原来系咁

地产楼市 - 城中热话

日期 :2020-04-15


繼以市價六二折推售的馬頭圍道煥然懿居後,政府再推第二個港人首置上車盤,位於觀塘安達臣道前石礦場用地,五月十五日截標。惟公布發展細節後,市場紛紛下調地皮估值,幅度由10%至逾20%不等,每呎樓面地價不足一萬元,究竟所謂何事?


港人首次置業先導計劃是資助房屋的一種,首置買家可以折扣形式購買相關物業,而今次招標的安達臣道石礦場項目,是首置上車盤計劃的第二個項目。


是次地皮採用首置與私人住宅混合式發展,最高可建樓面約108.9萬平方呎,分為A及B兩區,預計可建約1,700伙。根據地政總署文件,政府會從中隨機挑選不少於1,000伙作為「首置」單位,即佔單位總數逾半,並會限量及限呎。首置單位面積須介乎23至46平方米,間隔上,須提供約200個開放式單位、250個一房單位及550個兩房單位,變相局限發展彈性。


觀塘安達臣道石礦場地皮項目中,政府會隨機挑選不少於1,000伙作為「首置」單位,佔單位總數逾半。


除了建築上的多重限制外,今次首置單位採市價八折出售,運房局有權決定市價。而在首置單位的價單公布之前,發展商不得公布私人住宅單位部分的售價,間接限制預售安排。再環顧項目四周,除了一幅由華懋於2018年初以每呎樓面地價約1.2萬元投得的私樓地皮外,其餘均為公營房屋項目,或會影響同區檔次。


位置因素,再加上公布上述種種條款細節後,市場對地皮的估值分歧頗大,個別將估值由原先的109億元下調至87億元,每呎樓面地價約8,000元。個別測量師更認為,是次項目規模不細,且具不確定性,發展商需承擔大部分的風險,或有流標風險。



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