70年代老牌屋苑光环或褪色 变现能力存隐忧

地产楼市-城中热话

2020-04-02

正所谓咸鱼青菜,各有所爱。有人喜欢住新楼,爱其配套完善,装修时尚,亦有人锺情旧楼的实而不华兼高实用率,而且部分楼龄上40至50年的旧楼,更有一份新楼无可媲美的怀旧气息。不过,对於偏爱住旧楼的人士,除非本身腰缠万贯,否则不得不从理性角度谂一谂,这些上世纪70年代或之前建成的旧楼,随着楼龄的增长,令其变现能力存在隐忧。


这里指的变现能力隐忧,并非日後出售物业较困难,敍造按揭年期较少,或物业维修支出等老生常谈的问题,因为对旧楼有偏爱的人士通常不介意物业楼龄高,亦没有打算出售,且计划往到终老,那麽上述老生常谈问题均不会是这类业主关心的问题。


反而,值得留意的是,逆按揭这概念开始在年龄层40至50多岁人士中流行起来,他们还有数年至十多年便届退休年龄,在百物腾贵及少子化的香港,这群人开始为退休後生活费作出部署。


而近年开始广为人知的逆按揭计划,正能为这班将步入退休行列的业主,能在有生之年楼照住的情况下,透过将物业做逆按揭,每月获得一份收入,最长年期是可终生提取。


要明白为何70年代或之前的旧楼变现能力存隐忧,先要明白逆按揭的游戏规则。就私楼业主而言,逆按揭最低申请年龄为55岁,并在申请时物业楼龄不足50年,便可按一般程序作申请。反之,年过50的物业,将要按个别情况及验楼报告作考虑,意味着有机会不获批核。


逆按揭单位楼龄不宜过50

明白了逆按揭的对楼龄的要求後,对於有谂过退休後透过将物业逆按揭获取每月收入的人士,便要留意持有或打算买入的物业,到自己55岁时,楼龄会否超过50年。


翻查一些70年代至80年代入伙的大型屋苑,当中蓝筹屋苑美孚新邨最早的一批单位於1968年入伙,楼龄已52年,而该屋苑最後的入伙年份是1978年,现年计约42岁,尚有八年便「超龄」。


早於上世纪60及70年代入伙的美孚新邨,部分单位楼龄已逾50年。


再看另外两个老牌屋苑太古城及南丰新邨,前者楼龄介乎33至44岁,後者则达42至43岁。此外,位於港岛区的大型物业筲箕湾太安楼,於1968年入伙,楼龄已52。


对40岁或以上的业主或准置业人士,如有计划退休时用自住物业打造多一份生活费,便要检视持有的物业或心仪的单位,在你年满55岁能申请逆按揭时,楼龄会否超过50年。


方法很简单,只要用以下算式,便能得悉物业楼龄要低於哪个水平,才能在你55岁敍造逆揭按时不会「超龄」。

算式:物业楼龄 < 50-(55-业主年龄)


假设一名准置业人士现年45岁,透过以上算式计算,购买的物业楼龄不宜高於40年,才能符合将来敍造逆按揭的基本要求。由此可见,随着逆按揭潮流在香港冒起,一些70年代入伙的老牌屋苑,变现能力开始存在隐忧。



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