【海外置业】浅谈境外买楼收租 do's and dont's

专家分享-海外置业

2020-03-16


笔者90%以上的客人会问到「如何收租?」的问题,这方面也是最令人「又爱又恨」的部份;「有租收」带来安全感,是否长期稳定免麻烦又带来了「不安全感」,往往面对决择,而境外物业对大部份买家来说是一个「未知数」,而收楼後的收租事宜,应该程度更高的「未知数」吧。

 

在此首先提示各位,因为大家都希望稳定收租,故此某些不法商人会利用这个资讯不对称,去给予极致「包租、包赚」的条件,当各位遇到「包租、包赚」就应马上掉头走,在这个万梦想爆破的机会是很高的,而爆破的方式也有无限种,笔者在这近十余年已见识不少了,大家无必要冒这个风险。要成为一个成功的投资者是成功到最後的才算!

 

业主需要懂得「防守」和「放手」

 

持有在境外的出租物业,业主在心态上需要作出调整,大部份香港业主在处理本地物业出租的时候,都会委托代理公司寻找客户,及後直接与租客签署租约,及背起了之後所有与租客沟通的责任,这样造成了很多的烦琐工作,如果在租约内没有清楚注明双方责任,或者没有建立一个良好的沟通系统,那麽处理「出租单位」及处理「出租客户」事宜便成为了一个很大的烦恼。坦白说,大部份香港的业主也没有太多经验,所以在这个部份,香港市场相对境内某些地方,是比较原始的,有些朋友也因为怕了这些工作而选择购买金融产品作为投资工具,支付一大笔的手续费和管理费。

 

处理境外物业的出租,笔者建议在境外物业当中,需要安排站在中间的代租管公司协助,处理有关出租的所有事宜,这样便可以省却很多可以预计及不可预计的问题。

 

代租管公司会替业主寻找合适的租客,并且因应租客背景作一定的审查,除此之外,在进入租约的阶段,也会向业主及租客提供一定的专业意见。他们生存在於向业主收取一定的服务费用,比如在英国、澳洲和日本大城市物业的话,这个费用一般为租金的15%, 9%及5%不等。

 

然而这个也未算最彻底的做法,有一些地方城市,买家业主可以将物业出租给代租管公司,即是那间公司是业主的租客,当然这间公司不会用来自用,而是将单位再出租予正式的用家,在这个情况,笔者认为对於小业主而言是最简单的,因为完全不需要去处理使用者的问题,只需要找一个比较可信的公司,谈好租金便可,出租期间需要处理的问题便大大减少了。

 

更加重要的是,一定要拣选合适的地区和物业类型。比如在渡假区的物业,基本上不会有长期租客,只能够选择短期租约,在这个情况下,业主必须要小心看清楚租约条款,这类型的物业是风险比较高的,各位在认识了解时必须要向专业人士查询当中风险。对於一些极高回报,或者特别吸引的条款,必须要给格外留神,以免堕入陷阱。

 

作者为中原地产项目总监罗显桂



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