【讲楼论识】可以入市吗? - 张世昌

专家分享-讲楼论识

2020-03-12


最近难得与一位久未联络的朋友讨论一下入市的疑惑,笔者着实不敢对此刻的楼市何去何从妄下判断,但当彼此交换了意见後,又出奇合拍地反问一句,为何不能入市呢?


背景是这位年轻朋友任职政府制服队伍,名副其实的「铁饭碗」早已自置物业,此番只为捞底购入平价细单位作投资用途,却遭到部分家人劝阻,但他仍深信此刻时机正好。为免过分影响朋友的决定,笔者只简单从「风险承担能力」的角度稍为分析一下,反正这是一个投资决定,因人而异。


风险承担是多个层面的,最直接影响的就是自身供款能力。背後的考量可分为入息的稳定、失业的风险、供款承担比例及一些外部环境因素。前两者对於朋友来说相当稳健,就承担比例上,考虑到早年自置物业的按揭借款额不高,就算加上现时另一投资单位的总按揭还款,也不会高於两夫妇总入息的五成,而且新购入的投资单位,可用作放租帮补供楼,似乎承担比例亦是健康的。 


最後外部因素放诸此刻市况,就是息口的影响及楼价的走势。笔者相信以现时环球政经情况来看,低息环境要持续好一段时间,低息下入市的时机依然可取。但谈论到楼价的走势真的不好说,因为刚性需求一直坚实地支撑着整个楼市,就算经历上年中的社会运动及今年初的新冠肺炎疫情,住宅楼价才不温不火地回落了一成至一成半左右,最近又见回暖。既然看不穿,笔者跟朋友计计数,以朋友承办的按揭成数来看,几乎要楼价回落三成半以上,才令朋友出现负资产风险,那有能力就真的不能入市吗?



作者为中原测量师行估价部高级经理张世昌

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