踏入2021年，住宅市場無論一手、二手也非常旺盛。周末十大屋苑成交保持 20多宗；一手方面，頭炮啟德MONACO首輪145伙不足6小時火速售罄。

買家眼見去年經濟在新冠肺炎疫情及社會運動雙重打擊下，仍然保持平穩。今年疫苗開始接種，大家自然憧憬經濟下半年會開始好轉，再加上美國總統拜登上任，聲稱會再加大力度派錢。全球放水的情況，隨時變本加厲，利率持續低企，銀紙縮水，自然是合理的聯想。

今次升浪的特點是成交量大增的同時，成交價並沒有被大幅拉升。筆者也發現不少業主因準備移民而出售物業，這批業主求售心切不會抬價，也做成買賣雙方就價錢的分歧收窄，成交更容易成功。

去年二手住宅成交量超過41,000宗，按年升近15%。這是特首林鄭月娥放寬按揭保險政策帶來的效果，買家可以利用更少的首期上車，令真正買家安居樂業。

在移民潮的背景下，二手供應會增加，樓價大幅上升機會微。政府應該要好好利用此真空期，去進一步改革房屋及土地政策。

將按揭保險門檻放寬至1,500萬元以下物業，會進一步釋放購買力，激活換樓鏈。此外，銀行的「加3厘」壓力測試也應調整。

長遠來說，改革土地供應制度才是問題的核心。香港並不缺乏土地，大量閒置農地、棕地、郊野公園等等，原因只是政府的官僚文化，缺乏想像力、魄力及執行力。

今次疫情，再次反映內地政府的執行能力及問責制度均比香港強。一旦有社區爆發，必定有官員問責下台，用同一準則的話，香港應該有不少官員應該下台了！

在當今的政治氣候之下，中央的政府會就控制疫情及土地供應制度加強問責！也將會是香港樓價長遠發展的領先指標！