嘉亨湾的谬误

嘉 亨 湾 和 蓝 湾 半 岛 是 否 少 收 地 价 呢 ？ 从 程 序 上 来 来 看 ， 发 展 商 依 足 法 规 办 事 ； 从 实 质 上 看 ， 发 展 商 以 当 时 的 高 价 竞 投 得 来 ， 早 已 包 含 额 外 的 潜 在 利 益 。 市 民 不 能 以 今 天 的 高 楼 价 ， 来 看 昨 天 的 低 楼 价 。 如 果 这 种 逻 辑 合 理 ， 所 有 在 沙 士 时 低 价 买 楼 的 小 业 主 ， 是 否 应 该 向 卖 方 补 水 ， 以 示 合 理 吗 ？

2005年 9月 拍 卖 西 九 龙 帝 柏 海 湾 旁 的 两 幅 官 地 ， 发 展 商 必 须 附 带 兴 建 院 舍 ， 并 交 还 政 府 。 但 地 政 署 罕 有 地 提 醒 买 家 ， 如 果 合 并 两 幅 土 地 ， 公 共 设 施 在 设 计 上 可 有 弹 性 ， 会 带 来 发 展 上 的 好 处 。 难 道 政 府 不 提 点 ， 发 展 商 就 不 知 道 个 中 技 巧 吗 ？ 如 果 屋 宇 署 又 行 使 酌 情 权 ， 令 发 展 商 弹 性 设 计 院 舍 而 获 得 利 益 ， 是 否 官 商 公 然 勾 结 呢 ？ 又 如 果 发 展 商 获 得 钜 额 售 楼 利 润 ， 审 计 署 又 是 否 批 评 地 政 署 ， 为 何 不 限 定 两 幅 官 地 不 可 合 并 发 展 ， 如 果 合 并 便 须 补 地 价 。 结 果 是 西 九 龙 地 几 经 激 烈 竞 争 ， 由 信 和 牵 头 财 团 以 27.3亿 投 得 ， 平 均 楼 面 地 价 5473元 ， 超 过 同 区 的 现 楼 价 。 根 本 发 展 商 们 早 已 知 道 合 并 发 展 的 好 处 ， 地 价 中 已 包 含 合 并 土 地 的 潜 在 利 益 ， 政 府 并 无 吃 亏 。 相 反 ， 不 准 合 并 发 展 ， 地 价 亦 会 下 降 ， 反 映 实 际 情 况 。

同 样 ， 不 排 除 发 展 商 们 亦 早 已 知 道 嘉 亨 湾 招 标 章 程 的 灰 色 地 带 ， 所 以 才 会 高 价 积 极 入 标 。 然 后 申 请 将 地 盘 由 乙 类 转 为 丙 类 ， 地 积 比 率 由 9倍 上 升 到 10倍 。 加 上 原 先 预 留 作 水 警 基 地 车 位 的 土 地 不 足 ， 发 展 商 让 出 土 地 并 交 换 增 建 楼 面 。 2001年 以 24.3亿 元 标 得 土 地 ， 平 均 楼 面 地 价 2630元 。 连 同 发 展 成 本 ， 每 尺 高 达 4000元 ， 当 时 的 太 古 城 的 二 手 价 每 尺 才 3000到 4000元 。 读 者 要 知 道 当 时 楼 市 已 经 连 跌 四 年 ， 「 楼 市 已 死 」 高 唱 入 云 。 发 展 商 高 价 买 地 ， 定 有 所 图 。

蓝 湾 半 岛 是 在 九 七 年 以 历 史 高 价 118亿 元 投 得 ， 而 曾 经 出 高 竞 争 的 发 展 商 亦 不 少 。 相 信 是 发 展 商 们 早 已 知 道 卖 地 章 程 中 在 灰 色 地 带 可 以 增 加 楼 面 ， 才 会 勇 於 出 价 ， 即 出 价 早 已 包 括 增 建 楼 面 的 部 份 。 信 和 投 得 后 申 请 加 建 两 条 内 街 ， 成 功 将 地 盘 由 甲 类 转 为 丙 类 ， 地 积 比 率 由 8倍 升 到 10倍 。 但 最 终 不 敌 楼 市 大 跌 ， 要 为 项 目 作 出 拨 备 ， 真 是 人 算 不 如 天 算 。

嘉 亨 湾 和 蓝 湾 半 岛 的 发 展 商 ， 都 是 依 照 程 序 向 政 府 申 请 而 获 得 加 建 楼 面 。 依 法 争 取 自 己 权 益 是 法 治 社 会 所 容 许 的 ， 谈 不 上 官 商 勾 结 。 依 法 争 取 权 益 而 被 政 府 拒 绝 ， 才 是 政 府 不 合 理 ， 可 以 向 法 庭 起 诉 ， 政 府 甚 至 被 冠 上 压 迫 人 民 之 恶 名 。 只 因 依 法 争 取 权 益 的 一 方 是 大 发 展 商 ， 所 以 不 获 得 传 媒 和 市 民 的 同 情 。 相 反 ， 不 合 法 争 取 自 己 权 益 的 弱 势 社 群 ， 却 获 得 同 情 。 到 底 什 麽 才 是 公 义 呢 ？

政 府 各 部 门 的 审 批 程 序 不 一 致 是 难 以 避 免 的 ， 聪 明 人 从 中 钻 营 ， 获 得 利 益 ， 同 样 难 以 避 免 。 希 望 政 府 尽 快 检 讨 整 个 批 地 程 序 ， 避 免 再 次 失 误 。