回顾20年息率发展

 

        香港回归中国主权20年，回顾过去20年本地楼按息率发展，除了受加息或减息周期影响息率向上或向下调整之外，基本上可以2001年全面撤销利率协议作为分界线，自此银行息率竞争转趋激烈，按息逐步降低，楼按用家因此受惠。20年前正值97年时期，当年按息以P或P+计算，实际息率约达9-10厘高水平；单计按揭利息支出已高於租金，但当年处於高通胀环境，扣减通胀率后之实质按息其实不算高，约2至3厘水平。最重要的是，即使按息高，当年买楼并非看长线，主要看好楼价升势转售获利，投机成份重。

 

 

 

 

97年亚洲金融风暴引发楼市泡沫爆破，楼市跌势长达6年，经济低迷带来可怕通缩期，计及通胀率，99年实质按息曾高达14厘，消费及置业意欲低沉。往后楼按息率逐渐下降，2001年科网股泡沫爆破后，本地最优惠利率(P)随美息走势下调；同年，息率发展亦出现了一个重大转捩点，7月份利率协议终告全面撤销，除了令存款市场立即出现变化，自此亦引入了楼按竞争，为了吸纳按揭客户，银行按息订价愈趋吸引。利率协议撤销后，全面揭开了P减年代新一页，按息很快便降至约P-2%，2003年沙士事件后，银行按息进一步降至当年之历史低水平约2.3厘(P-2.7%，P已降至5%)。

  

 

2004年中，美国进入加息周期，香港未有即时跟随加息，期间已有银行因应市场需求及早推出定息按揭，当年有龙头银行推出首年1.68厘定息按揭，掀起定按竞争，随后相继有银行推出低息定按，市场曾出现低於1厘定息计划，推动定按市场比例曾高达15.4%历史高水平。同年香港开始步出通缩，经济环境好转，及至2005年3月，香港正式进入加息周期，大型银行与中小型银行上调最优惠利率(P)幅度不一，自此香港出现大小两个P。当年楼按竞争继续加剧，2007年P按新造按息曾低至P-3.3%，随着2010年3月出现参考底线为P-3.1%，自此P按主要维持在P-3.1%或以下水平。

 

 

 

 

早於2004年至2006年期间，本地银行逐步引入以银行同业拆息(HIBOR)为基准之计划(H按)，惟当年H按并未普及，加上早期未设有封顶息率等因素，故未能成为主流按揭。2008年金融海啸后，环球救市方案带来游资泛滥，大量热钱流入本港，导致银行同业拆息降至超低水平，一个月拆息低至约0.13%，加上银行竞争下出现H按减息战，H按息曾出现首3年H+0%，或全期低至H+0.65%至0.7% 水平，当时H按实际息率仅约0.8%，大幅低於P按息，吸引大量供楼人士使用H按，09年第4季起H按成为主流按揭，2010年第4季H按使用率更超逾9成。不过，2011年银行上调H按息后，同年下半年至2013年P按再次成为主流计划，直至2014年银行重新主力推广H按，H按再次成为主流按揭至今。期间H按息主要维持在H+1.7%水平，直至去年2016年开始，市场再次掀起H按减息战，H按息逐步降至今年首季低至H+1.28%，6月初大型银行因应楼按措施上调H按息至H+1.4%，但目前大型银行与中小型银行提供之新造H按息出现了较参差情况，楼按竞争力会否受到影响，导致往后H按再出现变化，便需拭目以待。

  

 

过去20年间，本港大部份时间处於低息环境，目前超过9成使用率之H按实际息率约於1.85%水平，远低於20年平均按息约3.81%；即使未来本港将进入加息周期，笔者相信未来息率将以温和步伐上升，供楼业主在现行压力测试下应有足够防守力应对息率变化。

  

 

 

上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏

中原按揭经纪 董事总经理 王美凤