美加息不逾5厘 楼市无大碍

美国联邦储备局在本月底加息机会，根据利率期货显示是100%。只要美国联邦基金利率今个升浪不高於5厘，预料本港楼市应无大碍，不会大跌。因为5厘按息比起1997年亚洲金融风暴及八十年代的分别超过10厘及约20厘，仍然属於低息。

 

笔者假设联储局今9月及12都加息0.25厘，明年全年再加息4次0.25厘，联邦基金利率总加幅是1.5厘，连同目前1.75-2厘，总共约是3.5厘水平。比较以往40年美国利率的所有加息浪顶都要低，2004年展开加息的浪顶是5.5厘，已是最低的一轮，料今轮浪顶将更低。

 

以联邦基金利率3.5厘计算，假设是今轮加息周期的浪顶，依然是处於美国自七、八十年代以来的加息期下降轨，而且继续是一浪低於一浪。在八十年代以来，2004年加息4.25厘经已是最多的一轮，其余每轮是1厘强至3厘。

 

据最新数字，美国政府及国民总负债额经已飊升至71.1万亿美元，以美国目前的经济实力绝对难以抵受大幅加息。七、八十年代时期联邦基金利率约达20厘更难重演，因为20厘息口的担子太沉重，美国政府及国民皆无力应付。笔者估计美国大体上难以抵受5厘以上的息口加幅，因为单是这笔新增利息支出，将要令美国总负债额又提高很多。

 

较早之前，美国总统特朗普狠批联储局及主席鲍威尔，不应加息及造成美元强势，此举不利美国在贸易战争的处境。及后鲍威尔表示会继续循序渐进加息，亦反映联储局不受总统左右，但也要兼顾到美国实际经济环境，反映联储局在加息进程不会乱来。联储局加息超逾5厘，美国本身也要付出沉重代价，非但特朗普不愿见，美国政府及国民亦实在不容易承受得起这个巨大担子。

 

现在本港H按揭息率大致是2厘多，尽管将未来一年多6次0.25厘即1.5厘的加息幅度全部计算在内，H按总共也不到4厘。究竟4厘按息是否高，许多人都感觉模糊。笔者举1997年亚洲金融风暴之后为例子，本港按息率当年普遍是10厘以上，因为其时市场按息是P(最优惠利率)+？%，现在则是P-？%。单是P+？%及P-？%之间，当中厘数经已有很大距离；八十年代更约达20厘按息。

 

无可否认现今楼价比较1997年楼价高了88%，假设当年按息是10厘，息率最少也低出当年约60%或更多，将来加息幅度未如预期之多，低出幅度就更大。