增公营楼比例 加强私楼抗跌力

行政长官林郑月娥在她第二份施政报告中以大篇幅聚焦於土地及房屋供应，但对楼市有即时影响的在公私营房屋比例的土地策略改变，由以往的6比4，改为7比3。公营房屋比例增加，将会令私楼供应变得更少，私楼抗跌力更强及更矜贵。

 

目前公屋轮候册的上楼时间，经已由较早前的5.1年增加至5.3年。根据房屋委员会最新估计的公营房屋建设计划数据，由2018至19到2022至23年的5个年度，本港公营房屋总供应量只得9.75万伙，平均每年是1.95万伙，与长远房屋策略公营房屋目标每年2.8万伙相比，缺口逾30%，供应严重短缺。

 

本港土地建屋的公私房屋比例以往是6比4，但林郑月娥在施政报告公布，在她任内会增加公营房屋的比例，调拨更多土地作公营房屋发展。并承诺政府开拓的新增土地，以房屋单位计算，7成应用於公营房屋。换言之，私楼比例会由4成降至3成。

 

今年施政报告将公私营房屋供应比例提高至7比3，变相减少了私人住宅的供应，对私楼市场有直接影响。政府加大公营房屋供应，如公屋、居屋、绿置居等，完善了置业阶梯，对整体社会属好事，惟部份资助房屋客源或与中小型私人市场客源重叠，相信对中小型物业的影响将较豪宅物业为大。

 

长远而言，增加公营房屋比例，无形中令私楼市场供应减少，私楼变得更为矜贵。在现时不明朗外围因素笼罩之下，私楼供应量减少，反而提高其抗跌力及保值效用。

 

近年本港土地供应十分短缺，才造成私楼价格大幅上扬及公屋轮候时间愈来愈长。土地供应不足是基本问题，并非单是私楼或公营房屋土地缺欠的个别情况，所以，完全没有拉上补下的条件。提高公营房屋比例，自然结果是削减私楼土地供应，私楼数量亦顺理成章地减少。

 

在物以罕为贵定律之下，私楼身价水涨船高是理所当然。楼市上升时私楼当然更值钱，跌市中亦产生更强的抗跌力及保值力。

 

施政报告提出发展棕地、「土地共享先导计划」利用不在政府发展规划中的私人拥有土地，以至开拓「明日大屿愿景」在东大屿填海兴建人工岛，用短中长期方案满足公私营房屋需求。肯定是鸿图计划，但亦相信荆棘满途，远水救不了私楼亦严重不足的近火。