远水难救近火 私楼价靠稳

财政司司长陈茂波公布新年度财政预算案，有关楼市的新措施不多，属於「无消息等於好消息」。加上新财政年度比本财政年度的一手新私楼供应量比上一年大减39%，只得1.55万个单位，尽管未来5年落成量平均增至1.88万个，只会稍增而已。「明日大屿」、高尔夫球场起楼等计划，远水难救近火，料后市靠稳。

 

今年公布的财政预算案其中一个重要讯息，是政府虽注意到楼价於去年下半年开始下滑，惟楼价仍与市民购买力脱节，故无意撒销任何管理需求措施。笔者认为，政府不撤辣方向一再确认，可令早前憧憬减辣的置业人士，梦想破灭，加强入市决心。未来楼价发展主要受制於外围因素，如香港经济发展，加息因素等。政府的明确方向，对楼市而言，属好事。

 

房屋问题一直是政府施政的重中之重，财政预算案中提及如「明日大屿」、高尔夫球场起楼等计划，大部份建议均属长远的房屋供应策略，远水救不了近火，对於目前短期供应不足帮助不大，只显示出港府努力增加土地供应的诚意。

 

预算案中亦提及新财政年度将新增7幅土地，合共提供约8,800个单位，却是10年新低。并合其他土地供应，预料新财政年度可供应私人住宅单位约1.55万个。这个水仅是合格，比较本财政年的2.55万个，减少1万个或39%，是大数目。相信是政府去年将公私营房屋比例由4:6改成3:7的结果，料短期内私楼供应依然相当短缺，楼价难大跌。

 

虽然陈茂波指出，短中期供应，私楼不论落成量或可随时发售的供应仍然高，大家不必有太多猜测。去年一手楼落成量有2.1万个，是14年来新高。而今年起的未来5年，每年平均落成量为1.88个，比之前上升两成。笔者觉得1.88万个相比起8、90年代的每年普遍有2、3万个以上，仍然相差很远，不容易满足到市场需求。

 

去年政府将公私营房屋比例由4:6改成3:7，只会造成私楼供应长期落追不上需求，将会造成楼价牛皮偏稳格局。

 

踏入2019年，随着中国和美国贸易关系稍为缓和，美国联储局又表明减慢加息及「缩表」步伐。新春过后，一二手楼成交量皆明显增多，相信楼价将紧随成交量回稳后向升，预料首季中原城市领先指数(CCL)可升至175点，不久前指数已反弹上171.91点。