H按息跌穿2厘 H按用家需注意的事
日期：2025-05-26
按揭用家对於银行同业拆息HIBOR走势十分关注，原因是多年来H按是按揭主流计划， 而且H按的使用率常处於90%之上。虽然称为H按，但H按实质上结合了H按及P按之优，现时市场H按的息率主要是H+1.3%，设有一个P按封顶息率，封顶息低至P-1.75% (细P，现为5.25%)，拆息一般以1个月拆息为基准，每月按揭结算日便以当天1个月拆息计算H按息，并与P按封顶息率作比较，银行会以两者较低之息率作为按息计算月供金额，当拆息下跌H按息较低，用家会以H按息供楼，但当拆息上升H按息高於P按封顶息率，用家可获保障以P按封顶息率供楼；换句话说，当拆息下跌H按用家可享减息好处，当拆息上升用家却无需承担拆息的波动性，锁定以P按息供楼。尤其是现时H按计划之封顶息率已与市场P按之最佳水平一致，故此现时选用H按息诱因最大，按揭借款人一般均爱选用H按。
最近5月份拆息大幅下跌，令市场高度关注，拆息下跌主要由银行体系结余在短短几日大幅增加约1,300亿元冲上近三年新高达1,740亿元所推动。最近不同金融需求带动大量资金流入本港，港元转强触及强方兑换保证，令金管局需承接美元沽盘向市场注入港元。受银行体系结余大幅上升带动，拆息接连下挫，5月7日1个月拆息跌逾半厘至3.08%，令两年以来拆息高於实际按息的情况终结，5月8日1个月拆息进一步大跌近1厘至2.09%，市场H按息降至3.39%，令H按息两年多来再次跌穿封顶息率(现为3.5%)。随后拆息跌势持续，截至5月22日，1个月拆息已跌至0.67%，令当日计市场H按息跌穿2厘至1.97%。
按息续跌「供平过租」更明显 推动「转租为买」、「买楼收租」需求
拆息下跌令实际按息下降，与供楼相关的1个月拆息在5月份由高达3.98%骤然急跌超过3厘至0.67%(5月22日)，当日计市场按息由3.5%大幅下跌至1.97%，跌幅达到1.5厘，以平均按揭额$500万计，每月供款减少达$4,046，减幅高达18%。月内供楼人士的按息普遍明显下跌，供楼负担得以减轻，拆息大跌亦令供平过租的幅度进一步扩阔，现时租金回报平均达3.5%，部分达4%以上，市场按息跌至1.97%大幅低於租金回报，以7成按揭及平均租金水平计，供平过租情况明显，供平过租幅度已平均扩阔至12%，加上今年租务旺季即将开始，租务需求上升将继续推升租金，在租金上升而息率下跌的走势下，供平过租将更为广泛，加上市场定存息率已大幅下跌，租金回报大幅高於定存息，推动「转租为买」及「买楼收租」的需求俱增，相信会对楼市带来支持。
近日拆息上落幅度相当大，按揭用家需留意，H按计划一般用1个月拆息作为基准，於每月供楼结算日以当天HIBOR计算当月实际按息，并与封顶息率比较，取低者作为当月供楼利息；HIBOR波动性大，每天亦有机会出现变化，供楼人士应以自己供楼结算日之HIBOR利率准确计算实际按息。此外，有一点需特别留意，尽管H按息率一度下跌至1.97%，但银行并非以H按息率计算入息要求，而是以H按之封顶息率（即上述P按封顶息，目前主要为3.5%）计算供款占入息比率，基於H按与P按息差甚大，置业人士应确保有足够入息水平符合要求，以免失却预算。
