政府措施的迷思
日期：2012-09-10
特首於上月中曾表示留意到楼市出现升温迹象，会考虑再推出楼市措施，并强调遏抑任何可能出现的投机活动，还会防止巿场出现过度信贷。十多天后特首终於公布措施，但却并非如他所说推出即时降温的遏抑措施，而是从增加房屋或土地供应着手的短至长期温和措施，是反映政府对於按揭措施有可能带来的负面影响充满警觉性，还是政府希望再多加观察楼市发展才决定是否需要从收紧按揭着手。
政府是次推出的短期措施当中，包括搁置「置安心」计划，将涉及之单位由租转卖，主要是协助月入4万元以下之家庭加快上车，首个项目位於市区青衣。市场估计这个资助性计划会如居屋类同，当中政府会提供房屋折扣，并会让买家申请9成按揭贷款以减轻首期负担。政府为何以入息不多於4万元这水平界定购买资格？假设家庭月入3万元，按目前按息、25年还款期，并申请9成按揭贷款计算，要获银行批核按揭，购买之物业价格不可多於380万元；按目前楼价水平，此价格以下之市区单位选择其实不算很多，所以，有折扣优惠的置安心计划单位应会受到欢迎。至於月入达4万元以上之家庭，若以入息4.5万元，同样按目前按息、25年还款期，9成按揭贷款计算，购置物业之价格约最高可达550万元，此楼价水平的上车单位选择相对仍有很多。不过，事实上，不少月入达4万元以上之家庭未有上车的原因，并非是供款能力不足，而是未有充裕资金支付首期。
政府希望处理当前楼市问题，调整楼市不外乎增加供应及遏抑需求两方面，是次政府已从增加房屋供应着手，跟着便会观察楼市发展状况，若然楼市再呈现升温现象，下一步或许就是推出遏抑需求的措施。市场已多番揣测政府将针对第二套房按揭出招，有读者对此十分疑惑，一般人买一套房作自住，第二套房不是已列入非自用物业吗？那麽，政府不是早已将非自住物业的按揭成数降至五成吗？
事实上，目前即使购买第二套房，亦可分为自用或非自用性质，买家在按揭申请表上一般需要声明置业用途，若然银行接受买家提出的合理解说，便可按自用物业基准审批按揭成数，即是同样可获批出高达七成按揭贷款。根据政府之前推出的按揭措施，当中是容许了一些弹性，例如购置业物给直属家庭成员如父母及子女，又或原先已购买单位与父母同住，后来因为结婚需置新居等，亦可列为自用物业类别。而非自住物业原则上指按揭物业并非借款人自用居住的地方，例如是将物业出租或作投资用途等。
倘若政府划一收紧第二套房的按揭贷款，即是当中已不论物业用途，不过，第二套房按揭的定义实质上是可阔可窄的，可以解作是凡持有第二个尚未完全清还按揭贷款的物业，亦可解作不论目前持有的首套房是否利用按揭贷款购买又或是否尚有按揭贷款未清还，购买第二套房便需列入收紧范围，更甚者，亦可解作不论目前是否仍持有首套房，凡再次作出购买物业行为而需申请有抵押贷款便已属於第二套房按揭。以上定义是一个比一个阔，影响亦一个比一个大。以最后一个定义为例，除了首次置业外，所有买家、换楼人士购买物业皆列入收紧范围，这样落药太猛了，以这定义推行的机会微乎其微。
上文转载自经济日报置业家居楼市讲场专栏
中原按揭经纪 董事总经理 王美凤
2012/09/10
